VvERecht.nl
Afwijking van de technische omschrijving bij bouw appartementencomplex
Onderneemster is onlangs gestart met de bouw van een appartementencomplex. Verkrijger heeft een appartementsrecht in dat gebouw gekocht. Onderneemster heeft op een aantal verschillende onderdelen van het werk eenzijdig wijzigingen ten opzichte van de technische omschrijving (TO) doorgevoerd of is van plan dat nog te doen. Verkrijger is het daar
Vrijwaringsincident
In dit geschil is de vraag aan de orde of de tussen de VvE, ontwikkelaar en aanneemster gesloten vaststellingsovereenkomst over herstel van gebreken in de weg staat aan de mogelijkheid van ontwikkelaar om aanneemster op te roepen in vrijwaring. De VvE heeft met ontwikkelaar en D. op 18 juli 2013
Grip op de AVG voor de ondernemer en de VvE
Graag wil ik het hier hebben over de bescherming van onze persoonsgegevens. Wat zijn persoonsgegevens? Persoonsgegevens zijn alle gegevens waarmee onze identiteit kan worden vastgesteld. Denk hierbij aan een bankrekeningnummer of een IP adres. Waarom bescherming persoonsgegevens? Dit is een filosofische vraag; een ieder kan daar anders over denken. Het
Administratieve Overlast: boete en doorbelasten kosten
Gerechtshof Amsterdam, 24 april 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:1390 – Een bewoner kan zich niet verenigen met de wijze waarop een project in de VvE is uitgevoerd en blijft het bestuur en de uitvoerende partij belasten met e-mails daarover. In totaal worden in een relatief korte periode meer dan 500 e-mails verstuurd, ondanks
6:174: VvE niet aansprakelijk voor gevolgen val op glad vlonderdek
Rechtbank Overijssel 4 april 2018 ECLI:NL:RBOVE:2018:1158 – Tijdens een bezichtiging komt een potentiële koper ten val op een glad houten vlonderdek. Deze koper vordert dat voor recht wordt verklaard dat de VvE jegens hem krachtens artikel 6:174 BW aansprakelijk is voor de door hem ten gevolge van het ongeval geleden
‘Non-conforme’ liftinstallatie
Begin 2016 hebben de individuele eigenaren met onderneemster een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement(encomplex). De VvE en verkrijgers stellen dat onderneemster een andere lift (een plateau-lift ipv een brancard-lift) heeft aangebracht dan is overeenkomen. De liftinstallatie blijkt niet geschikt voor een buitenopstelling, het is geen brancard-lift en
Uitleg akte: vloerbalken appartement begane grond zijn gemeenschappelijk.
Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:697 – De balken van de vloer van het begane grond appartement zijn aangetast door houtrot. Eén van de eigenaars verzet zich tegen de kostenomslag van de herstelkosten, stellende dat de vloer van het begane grond appartement uitsluitend dient voor dat appartementsrecht en daarmee niet
Ontvankelijkheidsincident: VvE is pas na het instellen van de vordering daartoe bevoegd verklaard
Voorafgaand aan het indienen van de pro forma memorie van eis, heeft de algemene ledenvergadering van de VvE’s het bestuur van de VvE’s geen machtiging verleend voor het instellen van een rechtsvordering, zoals artikel 41 lid 4 van de splitsingsaktes voorschrijft. Onderneemster beroept zich onder meer op RvA 17 september
Herstelvordering uit hoofde van garantie verjaard
Onderneemster heeft meerdere formele weren opgeroepen die er toe zouden moeten leiden dat de VvE niet in haar vorderingen kan worden ontvangen. Naar het oordeel van arbiter slaagt haar beroep op verjaring. Artikel 7:761 BW bepaalt dat elke rechtsvordering wegens een gebrek in het opgeleverde werk verjaart door verloop van
Ook herstelvordering uit hoofde van de garantie kan verjaren
De bevoegdheid van arbiter tot beslechting van het onderhavige geschil wordt door onderneemster betwist, voor zover de VvE haar vorderingen heeft gebaseerd op de garantie- en waarborgregeling (hierna: de garantieregeling), omdat de voor het mechanische ventilatiesysteem toepasselijke garantietermijn van twee jaren is verstreken. Dit leidt er, volgens onderneemster, toe dat
Contactverbod VvE-lid mogelijk, mits ‘proportioneel’
Door: mr. Ing. Arine Visser – Van de Peut* Rechtbank Amsterdam, 26 april 2017 (ECLI:RBAMS:2017:2897) –  Een VvE heeft bij de voorzieningenrechter gevorderd dat één van haar leden zich, op straffe van verbeurte van dwangsommen, zal onthouden van welk contact dan ook (mondeling, schriftelijk of anderszins) met de nieuw aan
Bij huishoudelijk reglement niet afwijken van verdeelsleutel splitsingsakte
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30 november 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:10505 – In een splitsingsakte wordt bepaald dat bij huishoudelijk reglement kan worden afgeweken van de verdeelsleutel, zoals vastgelegd in diezelfde splitsingsakte. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat een dergelijke bepaling –en het daarop gebaseerde besluit- nietig is. In deze bijdrage wordt het arrest van het
Twee mogelijke oorzaken voor daklekkage en garantie
In het bovenste appartement van een appartementencomplex is lekkage ontstaan drie weken nadat zonnecollectoren op het dak zijn geplaatst. De VvE beroept zich op de algemene garantietermijn van 6 jaar, die aanvangt 3 maanden na de oplevering. Feiten en omstandigheden De individuele leden van de VvE hebben met B. (afzonderlijke)
Nader verkend: artikel 5:126 lid 3 BW. Voorwaarden aan uitstel van storting reservefondsbijdragen (deel 2/2)
In een reservefonds worden de bijdragen gedeponeerd op een afzonderlijke betaalrekening of spaarrekening ten name van de VvE. Daarvan kan slechts worden afgeweken bij reglement, bij besluit van de vergadering van eigenaars, genomen met een meerderheid van ten minste vier vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt,
Nader verkend: artikel 5:126 lid 3 BW. Kan de ALV besluiten tot uitstel van betaling? (deel 1/2)
Bij de inwerkingtreding van de Wet Verbetering VvE’s per 1 januari 2018 is in het nieuwe artikel 5:126 lid 2 BW voor gebouwen met een woonbestemming geregeld hoe de bijdrage aan het reservefonds moet worden vastgesteld. Kort weergegeven is dat krachtens een onderhoudsplan (MJOP), gebreke waaran de jaarlijkse bijdrage tenminste
VvERecht.nl veel bezocht in 2017
VvERecht.nl heeft een succesvol 2017 achter de rug. Net als de voorgaande jaren is in 2017 het aantal bezoekers en pageviews gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. In 2017 zijn ruim 170.000 artikelen gelezen op VvERecht.nl. Het aantal bezoekers doorbrak met ruim 110.000 voor het eerst de 100.000 bezoekersgrens. Ook
Modelreglement 2017 vastgesteld, nu op VvERecht.nl
Op 19 december 2017 is het KNB Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten ingeschreven in de openbare registers. Het MR 2017 is gebaseerd op MR 2006 maar bevat een aantal belangrijke aanvullingen en wijzigingen. MR 2017 is bovendien afgestemd op de Wet Verbetering Functioneren VvE’s, die op 1 januari 2018 in
Koper appartementsrecht vordert boete en schade wegens gebrek aan gemeenschappelijk gedeelte: ontvankelijk?
Gerechtshof Den Haag 21 november 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3299 – De koper van een appartementsrecht is ontvankelijk in een geldvordering gebaseerd op een gebrek aan een gemeenschappelijke zaak. De koper van een appartementsrecht wordt na de levering geconfronteerd met een noodzakelijke sanering van de bij de woning behorende privé-tuin. De grond waarop die
Voorwaarden vestiging B&B in een appartement
Gerechtshof Amsterdam van 8 augustus 2017, ECLI:GHAMS:2017:3212* | Deze uitspraak gaat over de voorwaarden waaronder vestiging van een B&B in een appartement kan worden toegestaan. Het betreffende complex is gesplitst in vier appartementsrechten, met elk één stem in de vergadering van eigenaars:  begane grond (volgens de akte van splitsing met bestemming
Bestuur roept tijdig ALV bijeen op verzoek leden; besluiten eerdere vergadering buiten bestuur om vernietigd
Rechtbank Zeeland-West-Brabant 30 oktober 2017, ECLI:NL:RBZWB:2017:7251 – Het reglement bepaalt dat indien een door eigenaars verlangde vergadering niet door het bestuur wordt bijeengeroepen op een zodanige termijn, dat de verlangde vergadering binnen een maand na ontvangst van het verzoek wordt gehouden, verzoekers bevoegd zijn zelf een vergadering bijeen te roepen. Verzoekers hebben
Recreatiepark: verplicht lidmaatschap Boek 2 VvE nietig; verhuurbeding blijft gelden
Rechtbank Noord-Nederland, 25 oktober 2017,  ECLI:NL:RBNNE:2017:4141 – Zes van de 219 eigenaren op een recreatiepark verzetten zich tegen het in de leveringsakte opgenomen centrale verhuurbeding. Het park, dat in 1993 is opgeleverd, kent een  VvE (hierna: beheersvereniging) (1) in de zin van boek 2. In de leveringsaktes waarbij de eigendom
Proefschrift: Gemengde complexen, een onderzoek naar de juridische knelpunten in woongebouwen met zowel huurders als eigenaar-bewoners
“Gemengde complexen” gaat over gebouwen waarin zowel huurders als eigenaars wonen, en waar de huurders huren van een grooteigenaar, veelal een woningcorporatie. Eigenaar-bewoners kunnen andere belangen hebben dan de verhurende eigenaar, en de huurder kan weer andere belangen hebben. Daarom is het belangrijk dat de communicatie tussen deze drie partijen
Digitaal uitgebrachte stemmen rechtsgeldig mits ‘met de nodige waarborgen’
Rechtbank Oost-Brabant 24 augustus 2017, ECLI:NL:RBOBR:2017:4507 – De ALV besluit tot wijziging van de akte van splitsing, waarbij enkele van de stemmen digitaal worden uitgebracht via TWINQ, een gespecialiseerd software systeem voor VvE’s. Tegen het besluit wordt een verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130 jo 2:15 BW ingediend. De vraag is,
Akte is akte!
Noot bij: Hof Den Bosch 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1515 (TBR 2017/87) | fout bij wijziging splitsingsakte, gewijzigde kostenverdeling. Zie ook Hof Den Bosch 23 februari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:650 (tussenuitspraak), en Hof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2016:1516 (einduitspraak) en ECLI:NL:GHSHE:2016:1517. Inleiding Volgens artikel 5:112 lid 3 BW kan in de akte van splitsing in
VvE nalatig met herstel, aansprakelijk voor vochtschade
Gerechtshof Den Haag 1 augustus 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:2176 – In een vooroorlogse woning is sprake van vochtoverlast. Na klachten van de eigenaar in 2009 laat de VvE beperkt herstelwerk uitvoeren, maar deze werkzaamheden zijn niet afdoende. Uiteindelijk wordt in 2014 op last van de gemeente verdergaand herstel uitgevoerd, waarmee de vochtproblematiek
Gebruik bedrijfsruimten VvE
Gebruik bedrijfsruimten van de VvE voor detailhandel is niet in strijd met de planregels. De bepaling bevat uitsluitend een voorschrift voor bouwen op de als ‘Gemengd’ aangewezen gronden en is van betekenis voor toetsing van aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwen aan het bestemmingsplan. Feiten en omstandigheden De VvE bestaat
Gewijzigde NEN-Norm
De klacht heeft betrekking op vier woningen met in totaal twaalf kozijnen en 24 deuren die niet voldoen aan de NEN-norm 6068 zoals die ten tijde van het afgeven van de bouwvergunning gold. De norm is na het afgeven van de vergunning gewijzigd. Tussen partijen is in geding dat sprake
Geen stuitingshandelingen verricht
In dit geschil worden de VvE’s worden niet-ontvankelijk verklaard in hun vorderingen, omdat binnen de verjaringstermijn van twee jaar geen stuitingshandelingen zijn verricht. Feiten en omstandigheden De afzonderlijke leden van de VvE’s hebben ieder met onderneemster een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop en bouw van een appartement in het door
Eerste Kamer stemt in met Wet Verbetering functioneren VvE’s
Op 23 mei 2017 heeft de Eerste Kamer de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars als hamerstuk afgedaan. De wet zal naar verwachting op 1 januari 2018 in werking treden. Boek 5, titel 9 BW wordt aangepast. In het kort is de wet gericht op het verbeteren van de werking
Geen vervangende machtiging om besluitvorming in de vergadering te bewerkstelligen
Door: Mr. John A. Liewes* Rechtbank Zeeland-West-Brabant, beschikking 6 april 2017 (zaaknr.: 5594043; nog niet gepubliceerd).- De Rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft eerder in een uitspraak van 22 mei 2014 een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW verleend voor het vormen van een nieuw VvE bestuur. In de onderhavige zaak kwam een vergelijkbare
Mark up Wet Verbetering VvE’s
Inmiddels is de Wet Verbetering Functioneren Verenigingen van Eigenaars in behandeling bij de Eerste Kamer. Naar verwachting gaat ook de Eerste Kamer binnenkort akkoord, waarna de wet op z’n vroegst per 1 juli 2017 in werking kan treden. In de wet wordt kort gezegd verplicht gesteld dat in splitsingen met
Hof laat VvE-recht meewegen bij ontruiming na verboden AirBnB onderverhuur
Gerechtshof Amsterdam 17 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:153 – Een huurder van een appartement wordt veroordeeld om binnen zes weken  het appartement te ontruimen. Het hof  kent daarbij naast de schending van de huurovereenkomst groot gewicht toe aan het belang van de verhuurder om zeker te stellen dat hij zelf niet langer
Bijzondere onderhoudsvoorschriften hekwerken
Aanneemster wordt aansprakelijk gesteld voor herstel van de hekwerken. De hekwerken zijn aangetast in de periode dat opdrachtgeefsters niet over bijzondere onderhoudsvoorschriften beschikten. Eerste aanleg Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van de tussen de leden van opdrachtgeefsters aan de ene kant en steeds aanneemster aan de andere
Gebreken in gemeenschappelijke gedeelten
Gestelde gebreken in de gemeenschappelijke gedeelten (waaronder lekkages balkons en tocht- en lekkageklachten ramen zijgevel) brengen partijen bij arbiter. Onderneemster stelt onder andere dat er geen rechtsgeldige vertegenwoordiging van de VvE is, dat de VvE niet tijdig heeft geklaagd en dat de vorderingen van de VvE zijn verjaard. Rechtsgeldige vertegenwoordiging
Bestuurder laat VvE nepfacturen betalen: aansprakelijk
Gerechtshof Den Haag, 13 september 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3814- Een vrijwilliger treedt op als bestuurder van een VvE en tevens als klusjesman in en om het gebouw. De bestuurder biedt een aantal facturen ter betaling door de VvE aan wegens vervanging van verlichtingsarmaturen. De VvE betaalt op het opgegeven Duiste rekeningnummer, waarvan
Aangenomen: Wet Verbetering VvE’s, mét amendement: bijdragen storten of bankgarantie na ALV besluit
In zijn brief aan de Tweede Kamer van 21 februari 2017 stelt minister Plasterk zich achter het Amendement Ronnes. Plasterk schrijft dat het amendement beoogt dat storting van geld op een bankrekening van de VvE de nieuwe norm wordt voor VvE’s die uitsluitend of gedeeltelijk uit woningen bestaan. Dit sluit
Wet verbetering functioneren VvE’s: parlementaire behandeling
Deze week vond het vervolg van de parlementaire behandeling plaats van het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW in verband met het verbeteren van het functioneren van VvE’s. De stemming over de amendementen is gepland op 21 februari om 15.00 uur. Naar verwachting wordt dan op 23 februari gestemd
Wet Verbetering functioneren VvE’s: volstaat een toezegging in plaats van storten reservefondsbijdragen?
Momenteel is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars bij de Tweede Kamer  in behandeling(1). De wet regelt kort weergegeven onder meer, dat de jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds van de VvE ten minste gelijk is aan het bedrag dat nodig is voor de uitvoering van het in het MJOP
Verzoek vernietiging 5:130 onherroepelijk afgewezen, dus geen vervangende machtiging in appel
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 20 december 2016,  ECLI:NL:GHARL:2016:10355 – Een eigenaar verzoekt om toestemming voor het plaatsen van een schuur op het privé gedeelte bij zijn vakantiewoning. Het vakantiepark is gesplitst in appartementsrechten. In de splitsingsakte is een regeling opgenomen met betrekking tot het plaatsen van schuren en dergelijke. Toestemming kan worden
Beroep VvE op convenant tussen woningcorporatie en gemeente slaagt
Rechtbank Midden-Nederland | 30 november 2016 | ECLI:NL:RBMNE:2016:6440 Een VvE spreekt woningcorporatie De Alliantie aan tot vergoeding van onder meer herstelkosten van de vloerbalken van een pand die verrot waren door zwam- en schimmelvorming. De VvE beroept zich daarbij op non-conformiteit van het door De Alliantie aan de appartementseigenaren verkochte
Ontzegging van gebruik in het Nederlandse en Sloveense appartementsrecht
Dit artikel is eerder verschenen onder de titel “Welstandsbepalingen revisited  (ontzegging van gebruik in het Nederlandse en Sloveense appartementsrecht)”, in O.Vonk, S. Rutten, J. Smits, S. van Erp, T. Hartlief, K. Schwarz (red.), Grootboek,  Opstellen aangeboden aan Prof. mr. Gerard-René de Groot ter gelegenheid van zijn afscheid als hoogleraar rechtsvergelijking
Onredelijke hinder niet objectiveerbaar bewezen, boetebesluit vernietigd
Rechtbank Noord-Holland, 7 november, ECLI:NL:RBNHO:2016:9249 – De mogelijkheid tot handhaving van het reglement door oplegging van een boete is in de modelreglementen geregeld. In artikel 41 MR 2006 is bijvoorbeeld bepaald, dat het bestuur de overtreder een schriftelijke waarschuwing zal doen toekomen, waarna hem een eenmalige of dagboete van ten
Vordering van particuliere eigenaar tot herstel van gemeenschappelijke liftinstallatie in kort geding afgewezen
Rechtbank Gelderland – Vonnis in kort geding van 19 juli 2016 – ECLI:NL:RBGEL:2016:4865 Een eigenaar kan onder omstandigheden bevoegd zijn een vordering in te stellen ter zake herstel van gemeenschappelijke zaken. Een dergelijke vordering kan echter niet los gezien worden van de rechten en plichten van de VvE. Dit blijkt
Beperking van verhuur recreatiewoningen
Rechtbank Noord-Holland van 28 september 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:7993 In appartementencomplexen ontstaat regelmatig frictie tussen de leden/bewoners over particuliere vakantieverhuur, bed & breakfast, short stay en Airbnb. Wat zijn de gevolgen daarvan voor appartementsrechteigenaren; hoe ga je binnen een appartementencomplex daarmee om? De laatste jaren worden daar regelmatig uitspraken over gedaan. Voorop staat dat
AirBnB, HomeAway, Booking: recreatieve verhuur in strijd met akte
Het is een terugkerend thema: recreatieve verhuur van appartementen met een woonbestemming. Met name in toeristische gebieden zoals in kustplaatsen en in Amsterdam is het een veel voorkomend verschijnsel. Voor de één is het een bron van inkomsten, voor de ander een bron van overlast. Er is dan ook de
Uitleg bestemming “winkel-annex woonruimte”
Rechtbank Den Haag, 14 september 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:11580. Een appartementseigenaar geeft zijn appartement aan meerdere Slowaakse gastarbeiders tegelijk in gebruik als onzelfstandige woonruimte. Telkens voor de duur van twee tot drie weken. De rechtbank oordeelt dat dit op grond van de woon-/winkelbestemming van het appartement in samenhang met het pensionverbod in de
Procesbesluiten VvE: wat kan wel, wat kan niet?
Tussen de eigenaars van de appartementen en E. B.V. zijn koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten voor de bouw van een appartementencomplex. Het complex is op 7 april 2005 opgeleverd. De VvE A. I is de overkoepelende VvE, VvE A. II is bevoegd ten aanzien van de gemeenschappelijke delen van het complex in de
Rechtsverwerking ongedaanmaking verbouwing zonder toestemming
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 19 juli 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:5860 Een van de twee appartementseigenaren heeft een balkon dicht gebouwd zonder toestemming van de VvE. 18 jaar na de verbouwing vordert de andere appartementseigenaar ongedaanmaking van deze verbouwing met een beroep op de artikelen 13 en 14 MR1983. Gedurende een periode van 18 jaar
Perikelen over recreatieve verhuur in een VvE
Rechtbank Noord-Holland 4 februari 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:863, waarvan hoger beroep door Hof Amsterdam, 13 september 2016 – Recent speelde in diverse VvE’s de vraag of recreatieve of anderssoortige kortdurende verhuur wel of niet toegestaan moet worden. Partijen verschillen daarover regelmatig van mening, wat voor de een gewenst is, is het voor
Het labyrint van het appartementsrecht, over gemeenschappelijke gedeelten in de hoofd- en ondersplitsing, uitleg van de akte en vernietiging van negatieve besluiten
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 maart 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:3335 – Het appartementsrecht is een complexe rechtsfiguur. Een appartementseigenaar heeft immers een aandeel in de in de splitsing betrokken goederen, is lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE) die verplicht aan de gemeenschap gekoppeld is als bestuursvehikel, heeft een exclusief gebruiksrecht op de tot
Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte stelt splitsingsreglement terzijde
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 17 juni 2016, ECLI:NL:GHARL:2016:4889 – Op grond van het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement is het doorgaans verboden scootmobiels te stallen in de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, zoals hallen, galerijen en andere ruimtes. Dat verbod kan terzijde worden gesteld indien daardoor sprake is van verboden onderscheid als bedoeld in de Wet gelijke behandeling
Kwalitatief lidmaatschap van een vereniging naast de VvE
Hof Den Bosch 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1515 – Zie ook Hof Den Bosch 23 februari 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:650 (tussenuitspraak), en Hof Den Bosch, ECLI:NL:GHSHE:2016:1516 (einduitspraak) en ECLI:NL:GHSHE:2016:1517. Volgens artikel 5:112 lid 3 BW kan in de akte van splitsing in appartementsrechten aan het lidmaatschap van de vereniging van eigenaars (VvE) een kwalitatief lidmaatschap van
Van VR naar HR ketels: VvE mag besluiten tot vervanging individuele afvoeren
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713 – In deze uitspraak gaat het gerechtshof in op een veel voorkomende kwestie. De meerderheid in de VvE wil overstappen van VR-ketels naar HR-ketels. Om HR-ketels te laten functioneren is doorgaans de aanleg van nieuwe rookgasafvoeren vereist. Wanneer de bestaande rookgasafvoeren privé-eigendom zijn van elke appartementseigenaar is het
Handig vergelijken: Boek 5 BW met het Wetsvoorstel Verbetering VvE’s
In dit document zijn de wijzigingen die de wet Verbeteren functioneren VvE’s aanbrengt in Boek 5, titel 9 BW en de Overgangswet, versie per 31 mei 2016 in rood weergegeven. Het wetsvoorstel is op dit moment in behandeling bij de Tweede Kamer. Op 13 juni 2016 is het dossier aan de algemene
Wetsvoorstel ‘Verbeteren functioneren VvE’s’ aangeboden aan Tweede Kamer
De Minister van Veiligheid en Justitie en de  Minister voor Wonen en Rijksdienst hebben op 30 mei 2016 het wetsvoorstel ‘Verbeteren functioneren VvE’s’ aan de voorzitter van de Tweede Kamer aangeboden. Het voorstel strekt tot aanpassing van het appartementsrecht met als doel het functioneren van Verenigingen van eigenaars (VvE’s) te verbeteren
Fout notaris bij wijziging akte: geen nietigheid door eigen schuld initiatiefnemer, rechtsverwerking
Hoge Raad 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3552 – De eigenaar van winkelappartementen op wiens initiatief in 1994 de splitsingsakte werd gewijzigd liet een onjuistheid in de nieuwe akte onopgemerkt passeren. Pas jaren later blijkt dat hij volgens die akte ook moet bijdragen aan kosten van de boven de winkels gelegen woningen.
CBS publiceert rapport over aantallen en kenmerken van VvE’s
Actuele en algemeen beschikbare gegevens over het aantal VvE’s en de kenmerken daarvan, zijn er maar beperkt en de informatie die beschikbaar is, is vaak niet eenduidig. In de praktijk bestaat wel behoefte aan betere informatie over VvE’s en in het bijzonder de woningen die daarbij horen. Om deze reden
Onjuiste opgave periodieke bijdrage leidt tot dwaling in de koopprijs
Door Mr. Astrid C.W. Luijk-vanVeldhuizen* Rechtbank Noord-Holland 2 maart 2016; ECLI:NL:RBNHO: 2016:1708 Zoals blijkt uit onderhavige uitspraak kan het opgeven van een onjuist bedrag van de periodieke bijdrage (in de uitspraak overigens stelselmatig aangeduid als ”servicekosten”) leiden tot een succesvol beroep op dwaling. Een en ander deed zich voor toen in een
VvERecht.nl 3.0 vanaf 1 mei online
Bijna 5 jaar na oprichting van Stichting VvERecht en de bijbehorende online juridische databank werd het voor de tweede keer tijd om de gebruikerservaringen te bundelen en deze te verwerken in een nieuw vormgegeven website. Het resultaat hiervan is vanaf 30 april 2016 te zien op VvERecht.nl. In de afgelopen jaren is het
Splitsingsakte verklaart lidmaatschap dienstenvereniging niet kwalitatief: kostenverhaal na opzegging afgewezen
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, 19 april 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:1517 – In veel serviceflats bestaat naast de vereniging van eigenaars in de zin van boek 5 titel 9 BW een dienstenvereniging, die tot doel heeft meer persoonsgebonden diensten te leveren aan de eigenaars en gebruikers van het gebouw. Deze constructie is ingegeven vanuit de wens
Overlast binnen de VvE: duiven, negatieve uitlatingen en geluidsoverlast
Door mr. Yvonne H. van Ballegooijen en mr. Mechteld C.E. van der Vleuten Een recent artikel in WPNR 2016, 7098 “Burenrecht en onrechtmatige hinder in de stad van de 21e eeuw” begint als volgt:[1] “Nederland verstedelijkt in een rap tempo en de bevolkingsdichtheid neemt toe. Inmiddels woont meer dan tachtig
Drempelwaarde niet vastgesteld cfm. MR, dus geen gekwalificeerde meerderheid vereist?
De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken. Tenzij een afwijkende meerderheid is voorgeschreven, neemt de vergadering die besluiten met een volstrekte meerderheid van stemmen. Dat is de helft + 1 van het aantal aanwezige stemmen. Daarop bestaat een aantal uitzonderingen. Zo is voor
Airbnb en de VvE
Het onderwerp Airbnb blijft de gemoederen bezig houden. Recentelijk heeft de rechtbank Amsterdam een tweetal uitspraken gedaan over een verbod in de splitsingsakte om een privé appartement te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf. In deze procedures komt de vraag aan de orde of Airbnb-activiteiten als overtreding van deze verbodsbepaling moeten
Gekwalificeerde meerderheid vereist als eerder geen drempelwaarde is vastgesteld?
Rechtbank Midden-Nederland, 7 april 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:2113 De meeste splitsingsreglementen bevatten het vereiste dat besluiten tot het doen van uitgaven boven een bepaald drempelwaarde met een gekwalificeerde meerderheid moeten worden genomen. Waar MR1973 nog bepaalt dat het drempelwaarde in de akte moet worden opgenomen, stellen de modelreglementen vanaf 1983 niet de eis dat het
Eerste inschrijving Kadaster van rechten met 3D-visualisatie
Op 21 maart 2016 is de eerste eigendomsakte met een 3D-visualisatie van de rechten ingeschreven bij het Kadaster. Het betreft een gecombineerd bouwwerk van een nieuw stadskantoor, een spoortunnel, een ondergrondse fietsenstalling en een station met hal, winkels en technische installaties in Delft. Deze wijze van inschrijving van rechten in
Uitleg garantiebepaling
Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van een door aanneemster afgegeven garantie op de beglazing in het gebouw. De VvE vorderde veroordeling van aanneemster, uitvoerbaar bij voorraad, tot vervanging dan wel herstel van de aangetaste beglazing, dan wel tot betaling van een vervangende schadevergoeding. De vorderingen van de
VvE besluit in strijd met de wet niet te reserveren: bestuurder aansprakelijk?
J. van Sonsbeek * Is de professionele beheerder in zijn hoedanigheid als beheerder en/of bestuurder van een Vereniging van Eigenaars aansprakelijk voor besluiten van de Algemene Ledenvergadering van de Vereniging van Eigenaars die als gevolg hebben dat er in strijd met de wet wordt gehandeld? Nu de inwerkingtreding van het wetsvoorstel
Afwijkend gebruik: horeca is geen winkelruimte. Verbod op shoarmazaak toegewezen
Rechtbank Noord-Holland 18 november 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:11979 – In de akte zijn de appartementsrechten op de begane grond aangeduid als bedrijfsruimten bestemd voor winkels. In één daarvan wordt een shoarmazaak gevestigd. De VvE vordert met een beroep op de bestemming van het appartement in de akte van splitsing een verklaring voor recht
Gevolgschade toegewezen in eerdere procedure
In een eerdere procedure is door een VvE gevolgschade gevorderd, deze is deels toegewezen. Na het sluiten van een vaststellingsovereenkomst is het appel ingetrokken. Opdrachtgever was geen lid meer van de Vve toen de vaststellingsovereenkomst werd gesloten en acht zich hieraan niet gebonden. Hij vordert nu alsnog gevolgschade. Is opdrachtgever
Uitleg akte: ingebruikgeving aan derde ‘in zijn geheel’; deelverhuur verboden
Gerechtshof Den Haag, 19 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:83 –  In het reglement is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan geven. Enkele appartementen in een complex zijn feitelijk opgesplitst in meerdere woonunits. Na een wisseling van beheerder komt de VvE daar tegen op. De ALV besluit dat de betreffende
De inspanningsverplichting van de notaris ex art. 5:122 lid 5 BW bij de overdracht van een appartementsrecht
Rechtbank Rotterdam | 11 december 2015 | ECLI: NL:RBROT:2015:9683 – Reikwijdte inspanningsverplichting notaris uit art. 5:122 lid 5 BW. Bij overdracht of toedeling van een appartementsrecht is de nieuwe eigenaar op grond van art. 5:122 lid 3 BW samen met de vroegere eigenaar hoofdelijk aansprakelijk voor de verschuldigde bijdragen aan
Gebruik of misbruik van stemrecht? Benoeming groot eigenaar tot beheerder vernietigd.
Rechtbank Limburg, 5 november 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:9607 – Opnieuw is een besluit om de woningcorporatie/groot eigenaar met een meerderheidsbelang tot beheerder te benoemen, vernietigd. Het gaat om stichting Woonpunt die 284 van de 336 stemmen in VvE Corioveste III heeft. In de vergadering stemde Woonpunt voor het besluit om de bestaande
Gebruik of misbruik van stemrecht? – hoger beroep van Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015
Door Mr. Mechteld C.E. van der Vleuten & mr. Yvonne H. van Ballegooijen Hof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921 (hoger beroep van Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332 (zie www.vverecht.nl/2015/06/gebruik-of-misbruik-van-stemrecht) Zie ook: www.vverecht.nl/2015/12/hof-alleen-bestuur-kan-om-vervangende-machtiging-tot-procederen-verzoeken voor een andere bespreking van deze uitspraak. De woningcorporatie die door de kantonrechter misbruik van stemrecht verweten werd,
Gebruik of misbruik van stemrecht? – nieuwe casus
Rechtbank Amsterdam, 25 augustus 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:9652 – Op 27 juni 2015 schreef ik hier over een beschikking van de kantonrechter in Amsterdam d.d. 16 januari 2015 in een geschil in een VvE waar een woningcorporatie bij betrokken is. De woningcorporatie was zowel de splitsende partij als de verkopende partij als de groot
VvERecht.nl veel geraadpleegd in 2015
VvERecht.nl heeft een succesvol 2015 achter de rug. Net als de voorgaande jaren is in 2015 het aantal bezoekers en pageviews gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Steeds meer VvE-professionals herkennen in VvERecht.nl dé juridische databank voor VvE professionals. In 2015 zijn ruim 150.000 artikelen gelezen op VvERecht.nl. Ook de
VvE beheerder aansprakelijk voor onvoldoende technisch toezicht op schilderwerk
Rechtbank Den Haag, 25 november 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13524 – VvE beheerders bieden vaak begeleiding van onderhouds- en renovatiewerkzaamheden aan, al dan niet tegen een aanvullende vergoeding. Uit de hier behandelde uitspraak blijkt hoe belangrijk het is daarbij duidelijk met de VvE overeen te komen wat die begeleiding precies inhoudt. Betreft het slechts logistieke,
VvE non existent, vorderingen afgewezen
Gerechtshof den Haag, 24 november 2015,  ECLI:NL:GHDHA:2015:3464 – De vordering van een VvE op een appartementseigenaar tot betaling van servicekosten is in eerste aanleg toegewezen. In hoger beroep beroept de eigenaar zich erop, dat de VvE non existent is. Er is een akte van splitsing uit 1968, maar daarin is slechts
Arbiter onbevoegd
De VvE vordert in de hoofdzaak dat aanneemster wordt veroordeeld tot vergoeding van de sloopkosten van een fabrieksschoorsteen die heeft gestaan op het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex van de VvE. In dit bevoegdheidsincident wordt de bevoegdheid van arbiter door aanneemster betwist. Zij stelt daartoe primair dat de kopers geen
VvE’s met eigenaar-bewoners en huurdersHuurdersparticipatie in gemengde complexen
1. Inleiding In gemengde complexen, gebouwen waar bijvoorbeeld woningcorporaties een deel van de woningen hebben verkocht en de rest (nog) verhuren, spelen verschillende problemen. Zo is bekend dat particuliere eigenaars die van een woningcorporatie hebben gekocht, zich vaak slecht vertegenwoordigd voelen in de VvE.[1] Maar ook huurders voelen zich vaak
Hof: alleen bestuur kan om vervangende machtiging tot procederen verzoeken
Gerechtshof Amsterdam, 24 november 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4921 – Woningcorporatie Rochdale is na splitsing in appartementsrechten nog altijd groot eigenaar in het complex. 12 van de 42 appartementen zijn aan derden overgedragen. Die vorderen een veroordeling van Rochdale tot het verhelpen van gebreken aan gemeenschappeljke gedeelten van het gebouw. Zij beroepen zich daarbij op
Rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s’
Een extra impuls voor het verduurzamen van appartementencomplexen is gewenst en kan goed bijdragen aan het behalen van de energiebesparingsdoelstellingen voor de koopsector in het Energieakkoord. Dit staat in het rapport ‘Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s’ dat vandaag is aangeboden aan minister Blok voor Wonen & Rijksdienst
Exclusief gebruik eigen appartementsrechten (bergingen) ontzegd wegens strijd met redelijkheid en billijkheid*
Rechtbank Midden Nederland, 28 oktober 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:7742* – In een nieuwbouwcomplex zijn op de splitsingstekening in de kelderruimte bergingen met nummer aangeduid, welke met nummers in de splitsingsakte als appartementsrechten zijn aangeduid. De bergingen zijn nooit gebouwd. De kelder is sinds de oplevering van het complex feitelijk in gebruik als gemeenschappelijke
Procesvolmacht bestuur voor arbitrage
Onderneemster stelt dat een procesvolmacht van het bestuur van opdrachtgeefster ontbreekt, waardoor de rechtsvordering in eerste aanleg volgens onderneemster ongeldig is ingesteld. Datzelfde geldt – aldus onderneemster – voor het hoger beroep. Opdrachtgeefster heeft als verweer tegen deze incidentele grieven aangevoerd, dat het bestuur van opdrachtgeefster geen procesvolmacht nodig heeft.
Moet een kascommissie uit louter VvE-leden bestaan?
Rechtbank Amsterdam, 5 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9950  Op 16 juni 2015 is een uitspraak die al op 5 november 2013 is gedaan, gepubliceerd. De kantonrechter heeft een besluit vernietigd waarin enkele jaarrekeningen werden goedgekeurd, onder meer omdat de kascommissie niet bestond uit uitsluitend VvE-leden, maar ook uit een niet-lid. De kantonrechter
Absoluut verbod op harde vloerbedekking: letterlijke toepassing reglement
Door: Mr. John A. Liewes* Gerechtshof Amsterdam, 14 juli 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2900 – Bewoners procederen onderling wegens overtreding van het verbod in het Modelreglement op aanwezigheid van een harde vloerbedekking. Het hof geeft in zijn arrest een uitleg hoe het betreffende verbod in de akte moet worden uitgelegd: absoluut of relatief? Uitspraak
Verhuur gedeelten appartement niet toegestaan
Door: A.H. (André) van Huffelen* Steeds meer mensen verhuren een woning of een gedeelte daarvan om extra inkomsten te genereren. De toenemende populariteit van huizenverhuurwebsite Airbnb is daar illustratief voor. Verhuur is echter niet altijd toegestaan. Er kan bijvoorbeeld strijdigheid zijn met het bestemmingsplan. Bij appartementen moet verhuur daarnaast getoetst
Oproeping van alle stemgerechtigden in een procedure tot vernietiging van besluiten van organen van de VvE (en verplichting tot verstrekking van adressen door de VvE)
Rechtbank Midden-Nederland, 3 augustus 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:6073 Op grond van art. 5:130 Burgerlijk Wetboek (BW) in combinatie met art. 2:15 BW kan iedereen die een redelijk belang daarbij heeft aan de kantonrechter verzoeken een besluit van een orgaan van een VvE te vernietigen, bijvoorbeeld wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid of
Opbouw: toestemming of akte wijzigen? Hof past Wortelboer-criterium restrictief toe.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 augustus 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:6029 – Op 7 parkeerplaatsen die als appartementsrecht zijn ondergesplitst, wordt één fietsenstalling van hout en staal gebouwd. Ook worden in de bergingen badkamers gerealiseerd, die verbonden worden met de bovengelegen appartementen. Met de kantonrechter is het gerechtshof wederom* van oordeel, dat daardoor de feitelijke situatie niet meer
Het concept Wetsvoorstel verbetering verenigingen van eigenaars, een eerste commentaar
Op dit moment vindt de internetconsultatie plaats voor de Wet verbetering verenigingen van eigenaars. Volgens de toelichting strekt het wetsvoorstel tot aanpassing van het appartementsrecht met als doel onderhoud aan appartementsgebouwen te verbeteren en verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te stimuleren. Er wordt
Concept wetsvoorstel verbeteren VvE’s
De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft op 12 juni 2014 een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin hij het voornemen tot wijziging van het Burgerlijk Wetboek aankondigt met als doel het verbeteren van het functioneren van VvE’s. In de brief geeft de minister aan een minimale vulling van
Nieuw handboek: de model-splitsingsreglementen toegelicht
Sinds 15 juli is een handboek (369 pag.) van de hand van mr. N.L.J.M. Rijssenbeek beschikbaar dat voorziet in een toelichting op de vier belangrijkste model-splitsingsreglementen van de Koninklijke Notariële Beroeps­organisatie (KNB) van 1973, 1983, 1992 en 2006. Deze toelichting bestaat uit een artikelsgewijze uitleg van die reglementen alsmede een zo
Ballotageregeling houdt stand
Rechtbank Amsterdam, sector kanton, 19 mei 2015 (nog niet gepubliceerd).  Aan orde was een tweetal kwesties, waarbij in de splitsingsakte een minimum leeftijdsrichtlijn van ongeveer 55 jaar was opgenomen. In de ene kwestie verhuurde een eigenaar zijn appartement aan een 38-jarige expat. In de andere kwestie ging het om een
Gebruik of misbruik van stemrecht?
Rechtbank Amsterdam, 16 januari 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:4332 – Deze beschikking illustreert hoe lastig het kan zijn als een woningcorporatie meerdere petten op heeft in een in appartementsrechten gesplitst complex. Woningcorporaties gaan de laatste jaren steeds vaker over tot het splitsen in appartementsrechten van bestaande flatgebouwen waarvan de woningen verhuurd zijn. Zo’n
Handhaving reglement: grammaticale uitleg op-, aan of onderbouw
Gerechtshof Den Haag, 30 december 2014, ECLI:NL:GHDHA:2014:4631 – De eigenaar van een penthouse bouwt op zijn dakterras een opbouw en windschermen. De VvE stelt zich op het standpunt, dat daarvoor toestemming vereist is, die is geweigerd. De rechtbank wijst de vordering tot verwijdering van de opbouw en de windschermen toe. In hoger
Met welke meerderheid kan een besluit tot invoering van een tag-systeem genomen worden?
In deze zaak heeft de rechtbank moeten beoordelen of een besluit tot invoering van een tag-systeem met voldoende quorum is genomen. Ter vergadering was 63,9% van de eigenaars aanwezig dan wel vertegenwoordigd. De vraag was in het bijzonder of het vervangen van sloten met gewone sleutels door een toegangscontrolesysteem met tags
Vernieuwde VGM NL VvE Beheerovereenkomst en Algemene Voorwaarden
In maart 2015 heeft brancheorganisatie Vastgoedmanagement Nederland VGM NL vernieuwde versies van de VvE Beheerovereenkomst en VvE Algemene voorwaarden gepubliceerd. De overeenkomst en de algemene voorwaarden zijn bedoeld als model voor door VvE beheerders met VvE’s af te sluiten beheerovereenkomsten. Het betreft een geactualiseerde versie ten opzichte van de vorige uitgave
Machtiging vergadering nodig voor instellen hoger beroep?
Hof Den Haag d.d. 10 maart 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:483 – In het merendeel van de splitsingsaktes wordt (kort gezegd) bepaald dat het bestuur de machtiging van de vergadering nodig heeft voor het instellen van rechtsvorderingen, maar dat dit niet nodig is voor het voeren van verweer in een procedure. Zie ondermeer
Beroep op verrekening en opschorting door appartementseigenaar tegenover VvE afgewezen
Rechtbank Rotterdam, 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:2179 In onderhavige zaak heeft VvE Jonker Fransstraat te Rotterdam (hierna: “de VvE”) Viramah Vastgoed B.V. (hierna: “Viramah”) als één van de appartementseigenaren gedagvaard. De VvE vordert van Viramah betaling van een bedrag van € 7.694,53 in hoofdsom evenals rente en buitengerechtelijke kosten. De VvE
1e ALV JvA / Themabijeenkomst ‘Naar een nieuw modelreglement’ groot succes
Donderdag 26 maart 2015 vond in het Utrechtse Stadskasteel Oudaen de eerste bijeenkomst plaats van de nog jonge Juristenvereniging Appartementsrecht (JvA). Na het openingswoord van de voorzitter van de JvA, prof. mr. dr. Roel Mertens en een kort huishoudelijk gedeelte met de ALV, werd aansluitend in de themabijeenkomst van deze
Balkonhekken met de Franse slag?
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 12 november 2014 | Zaaknummers 34.293 en 34.294  – In twee nagenoeg gelijke zaken is een arbitraal vonnis gewezen. Deze twee zaken zijn in de mondelinge behandeling samengevoegd en zullen in deze bewerking gezamenlijk besproken worden. Kort gezegd gaat het in beide zaken om een geschil
Vervangende machtiging tot vormen nieuw VvE bestuur verleend
Rechtbank Zeeland-West-Brabant | 22 mei 2014 | ECLI:NL:RBZWB:2014:626 – In deze uitspraak verleent de kantonrechter een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW aan verzoeker voor het vormen van een nieuw VvE bestuur, naast een machtiging voor het verrichten van noodzakelijk onderhoud. De machtiging een nieuw VvE bestuur te vormen is interessant.
European Condominium Law, uitgegeven bij Cambridge University Press, 2015
Onlangs is een uitgebreide vergelijkende behandeling van het appartementsrecht in 20 Europese landen en Zuid-Afrika beschikbaar gekomen. In deel I van het boek wordt de ontstaansgeschiedenis van wetgeving inzake de eigendom van een appartement in Europa verkend en wordt een korte vergelijking van de rechtsstelsels gegeven. Daarna wordt beschreven hoe
1e bijeenkomst van een nieuwe vereniging: Juristenvereniging Appartementsrecht (JvA)
Op 17 september 2014 is de Juristenvereniging Appartementsrecht opgericht. De vereniging is opgericht, omdat het belang van en de belangstelling voor het appartementsrecht groeiende is. Er is geen projectontwikkeling mogelijk zonder kennis van dit rechtsgebied en ook voor de bestaande bouw is kennis van dit soms ingewikkelde rechtsgebied onontbeerlijk. De
Servicekosten recreatiepark (VI) : veroordeling tot doorbetaling toekomstige bijdragen
Rechtbank Midden-Nederland | 4-maart 2015 | ECLI:NL:RBMNE:2015:1377 – In een complex met woonboten is een Boek 2 VvE verantwoordelijk voor gemeenschappelijke voorzieningen, hier aangeduid als ‘basisinfrastructuur’. Eén van de bewoners zegt het lidmaatschap op en weigert de verenigingsbijdrage te voldoen.  De VvE vordert betaling van de achterstallige bijdragen met rente
Het inzagerecht in de praktijk
Op grond van de meeste modelreglementen is het bestuur verplicht aan iedere eigenaar alle inlichtingen te verstrekken betreffende de administratie welke de eigenaar mocht verlangen. Verder is het bestuur verplicht die eigenaar op zijn verzoek inzage te verstrekken van alle op die administratie en dat beheer betrekking hebben boekenregisters en
Uitleg splitsingsakte, akte van hoofdsplitsing bepalend
Rechtbank Rotterdam | 21 januari 2015 | ECLI:NL:RBROT:2015:322 – In de akte van hoofdsplitsing is bepaald, dat het hoofdappartement op de begane grond bestemd is om te worden gebruikt als bedrijfsruimten, waaronder een horecaruimte en een supermarkt. De eigenaar van de betreffende commerciële ruimtes stelt zich op het standpunt, dat zowel
Wetswijziging executoriale verkoop en VvE’s
Per 1 januari 2015 is het wetsvoorstel 33.484 betreffende executoriale verkoop in werking getreden. Met deze nieuwe wettelijke regeling worden de procedures omtrent executieveilingen transparanter en goedkoper. De wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering hebben in dat kader onder meer betrekking op: zgn. huurbeding; zgn. beheer- en ontruimingsbeding; overgang
Projectgroep KNB modelreglement 2015 van start
In januari 2015  is de projectgroep Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) modelreglement 2015 van start gegaan. Deze projectgroep, die in de plaats is gekomen van de ‘commissie Beekhuis’, ontwikkelt een nieuw modelreglement bij splitsing in appartementsrechten. Leden en adviserende leden Professor Roel Mertens, de notarissen Lex Hartman en Helen Kolster en Jacqueline
Huishoudelijk reglement: aard van de verplichting, boete moeten blijken uit statuten
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13 januari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:120 – Een Boek 2 Vereniging (recreatiepark) vordert een verklaring voor recht dat dat een eigenaar het huishoudelijk reglement heeft overtreden door zijn camper op het park te plaatsen en dat die eigenaar een boete heeft verbeurd van € 5.000, met veroordeling tot betaling van
Twee appartementen in hoofdsplitsing, stemmen staken. Vernietiging, vervangende machtiging afgewezen
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 12 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8575 – Een hoofdsplitsing bestaat uit twee appartementsrechten, te weten de winkels en de daarboven gelegen woningen. Beide appartementsrechten hebben één stem in de hoofdsplisting. In de ALV van de hoofdsplitsing komt het niet tot besluitvorming, omdat het winkelappartement niet instemt met de voorgestelde begroting en jaarlijkse
‘Verlengde garantie’ op dek van bankirai vlonders
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 17 december 2014 | zaaknummer 35.015 De gemeenschappelijke delen van een appartementencomplex zijn opgeleverd op 5 maart 2007. Tot die gemeenschappelijke delen behoort een ‘dek’ van bankirai vlonders, gesitueerd tussen de woningen op de parkeergarage onder het complex. De VvE heeft voor het
De appartementensplitsing als hybride juridisch netwerk
Dit artikel werd eerder gepubliceerd in A.H. Lamers en S.L.T. Schoenmakers, Recht in een geïndividualiseerde netwerksamenleving, Zutphen, Uitgeverij Paris, 2014, p. 133-145. 1. Inleiding Gedurende de tweede wereldoorlog werden grote delen van Nederlandse steden door bombardementen vernield. Bovendien raakte de huizenproductie in deze periode jaren achterop. De eigenaren die hun
Opgericht: Juristenvereniging Appartementsrecht, aanmelden nu mogelijk
Het appartementsrecht mag zich in een toenemende belangstelling en een steeds groter wordende maatschappelijke relevantie verheugen. Het ongeveer 65 jaar oude rechtsgebied staat bovendien volop in de belangstelling van de politiek en de wetgever. Om tegemoet te komen aan de in de praktijk levende behoefte aan een platform waar appartementsrechtjuristen
Vervangende machtiging in dagvaardingsprocedure, wisselen van spoor ex artikel 69 Rv
Gerechtshof Amsterdam |3 juni 2014 | ECLI:NL:GHAMS:2014:2272 – De VvE vordert in een dagvaardingsprocedure betaling van verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar. Die eigenaar vordert voor het eerst in hoger beroep een vervangende machtiging om zelf het schilderwerk in de gemeenschappelijke hal uit te voeren, conform een door hem overgelegde offerte. De VvE voert
Timesharing op Aruba, 25 jaar later.
Dit artikel werd eerder gepubliceerd in E.Witjes, V. van Bogaert, C. Bollen (red.), E Hofi di Ley (jubileumbundel Universiteit van Aruba) Den Haag, Boom Juridische Uitgevers, 2014, p. 269-281. 1. Inleiding Begin jaren negentig van de vorige eeuw gaf ik aan de toen nog piepjonge universiteit van Aruba een lezing
Vernietiging besluit ontzegging gebruik privé gedeelten afgewezen
Rechtbank Noord-Holland |7 april 2014 | ECLI:NL:RBNHO:2014:3118 – Een appartementseigenaar laat zijn 46 jarige zoon diens appartement bewonen. De zoon heeft psychische problemen en veroorzaakt overlast. Door de VvE zijn aan de gebruiker en de eigenaar van het appartement waarschuwingen gegeven krachtens een besluit van de ALV. Ook is eerder al
VvERecht.nl toegevoegd aan Legal Intelligence
Vanaf 10 november 2014 is VvERecht.nl toegevoegd aan de database van bronnen van Legal Intelligence. Hierdoor zijn de publicaties op VvERecht.nl voor juridische professionals nog eenvoudiger en efficiënter doorzoekbaar. Legal Intelligence is een van de aanbieders van zoekdiensten voor het juridische en fiscale domein en levert daarmee een bijdrage aan kennismanagement in
WSNP & APPARTEMENTSEIGENAAR & VvE
Doel van de WSNP: De Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen heeft als doel om particulieren die zeer problematische schulden hebben de mogelijkheid te bieden na het voldoen van een voor hun maximale aflossing en verplichtingen die hieruit voortvloeien met een schone lei te beginnen. Dit traject duurt in principe 3 jaar.
Inzagerecht in administratie VvE omvat niet tevens het verstrekken kopieën
Gerechtshof Amsterdam | 22-04-2014 | ECLI:NL:GHAMS:2014:1485 – In dit arrest geeft het gerechtshof een oordeel over de reikwijdte en toepassing van artikel 41 lid 6 Modelreglement 1983. In de modelreglementen van 1973 en 1992 zijn vergelijkbare bepalingen opgenomen. Artikel 41 lid 6 MR 1983 bepaalt dat het bestuur verplicht is aan iedere eigenaar alle
Verjarings- en vervaltermijnen in de bouw: wanneer kunt u een beroep doen op garanties?
Wanneer een gebouw wordt opgeleverd, worden door de aannemer over het algemeen garanties verstrekt. Maar kan de nieuwe eigenaar nog een beroep doen op deze garanties als enkele jaren na de oplevering een gebrek wordt ontdekt? Zo nee, kan hij de aannemer op een andere manier aansprakelijk te stellen? Uitgangspunt
Voornemen van minister Blok: wooncoöperatie bij appartementen naast VvE
In zijn brief van september 2014 schreef de minister van BZK aan de Tweede Kamer over een voornemen om de wooncoöperatie wettelijk te regelen. De wooncoöperatie is een idee van Eerste Kamerlid Duivesteijn. Huurders van corporatiewoningen kopen hun woning en verzorgen gezamenlijk het onderhoud en het beheer van hun woning
Erfpacht en splitsing: een lastige constructie?
Door de crisis zijn er nogal wat eigenaren die hun appartementsrecht graag willen verkopen, maar daar niet in slagen. Tenminste: niet voor de vraagprijs. Deze eigenaars gaan op zoek naar andere mogelijkheden. Sommigen verhuren hun appartement, al dan niet met gebruikmaking van de regeling tijdelijke verhuur in het kader van
RvA: Perikelen na oplevering van een appartementencomplex
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 29 september 2014 | zaaknummer 34.506 Omstreeks 2007 hebben de individuele eigenaren met verweerster sub 1 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de koop van een appartementsrecht en de bouw van een appartement(encomplex). De oplevering van het werk heeft medio 2009 plaatsgevonden. De VvE stelt nu onder
Gezelligheidskosten: wel of niet ten laste van de VvE?
Op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Hilversum: EA10-161, 23-11-2010 schreef ik eerder een bijdrage op VvERecht.nl  over de kosten voor VvE-barbecues en nieuwjaarsrecepties. Mijn advies was deze ‘gezelligheidskosten’ niet uit de kas van de VvE te betalen. In reactie daarop werd ik verwezen naar
Hof: alleen permanente toestemming dakterras nietig
Gerechtshof Amsterdam, 6 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3066 – Weer buigt een hof zich over de vraag of de ALV toestemming kan verlenen voor het aanleggen van een dakterras ten behoeve van één appartementseigenaar op gemeenschappelijke gedeelten. Waar tot voor kort vaste jurisprudentie (1) leek te ontstaan over de onmogelijkheid daarvan, zijn
Rechter betrekt historisch gebruik bij uitleg akte
Rechtbank Rotterdam | 30 juli 2014 | ECLI:NL:RBROT:2014:6488 – Hoewel de akte van splitsing de bestemming van de bedrijfsruimte op de begane grond omschrijft als ‘winkel’, komt in de procedure vast te staan, dat de bedrijfsruimte als sinds de splitsing in 1966 en zelfs daarvoor al onafgebroken als horeca-ruimte in gebruik
Dakbeschot appartementencomplex aangetast
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 juni 2014 | geschilnummer 80747 Onderneemster heeft met H. op 8 april 2008 een projectovereenkomst gesloten voor de realisatie van een appartementencomplex te X.. Het appartementencomplex bestaat uit 26 appartementsrechten, waarvan 10 appartementen en 16 parkeerplaatsen. Voordat de penthouses waren afgebouwd is de
Privé dakterras toch mogelijk met meerderheidsbesluit?
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |13 juni 2014 |ECLI:NL:GHARL:2014:4798 – Weer is een uitspraak verschenen over de vraag of de ALV rechtsgeldig kan beslissen een deel van het gemeenschappelijke dak aan één appartementseigenaar in privé gebruik te geven. Eerder leek de lijn in de rechtspraak, dat dergelijke besluiten nietig zijn vanwege de gemeenschappelijke bestemming
Kwaliteit VvE-beheerders krijgt belangrijke impuls met het persoonscertificaat
Uit diverse onderzoeken, maar ook uit reacties van VvE’en die binnenkomen bij VvE Belang, blijkt steeds opnieuw dat er in Nederland heel goede VvE-beheerders zijn, maar dat er helaas ook zwakke broeders en zusters in deze branche hun geld verdienen. De kwaliteit van de VvE-beheerder kon wel een impuls gebruiken,
Geen belang bij vordering tot ongedaanmaking wijzigingen gemeenschappelijke gedeelten
Rechtbank Den Haag | 4 juni 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:9072 De direct boven een appartement gelegen zolderberging is door de vorige eigenaar als slaapkamer bij diens appartement betrokken. Er is een dakraam aangebracht en een interne trap. De eigenaar van het naastgelegen appartement vordert 12 jaar daarna van de huidige eigenaar ongedaanmaking daarvan.
Uniformering van splitsingsreglementen niet mogelijk
Uit het ‘Onderzoek naar de mogelijkheden van modernisering van wet- en regelgeving in het kader van verbetering van het functioneren van VvE’s’, dat de minister met zijn brief van 12 juni jl. aan de Tweede Kamer heeft verzonden,  blijkt dat het niet mogelijk is om te komen tot een algehele uniformering
Leiding in privé gedeelte niet gemeenschappelijk: VvE niet aansprakelijk voor gevolgen lekkage
Rechtbank Amsterdam, 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042 – In haar uitspraak van 24 mei 2011,  ECLI:NL:RBAMS:2011:10602, (ook op VvERecht.nl) stelt de kantonrechter vast dat een afvoerleiding in een appartement, die uitsluitend afvoert ten dienste dat ene appartement, toch als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt op basis van uitleg van artikel 9 MR 1992. In
Uitleg splitsingsreglement leidt tot oordeel dat kamergewijze verhuur daarmee in strijd is
Door: mr. Marieloe van der Stoep Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 15 juli 2014 | ECLI:NL:GHARL:2014:5693 – Een appartement met de bestemming “tot woning voor de tot gebruik gerechtigden met hun gezin of bij hen inwonenden” wordt kamergewijs verhuurd door de eigenaars. De eigenaresse van het ondergelegen appartement is van mening dat kamergewijze
RvA: VvE ontvankelijk en deugdelijk gemachtigd
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 9 mei 2014 | geschilnummer  32.056 De afzonderlijke leden van een VvE hebben ieder met aanneemster een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een appartement in het gebouw C. te X.. Dit gebouw bestaat uit vier verdiepingen met in totaal acht appartementen. Op deze overeenkomsten
Warmtewet niet meer van toepassing op VvE
De Minister van Economische zaken heeft de Tweede Kamer bij brief van 7 juli 2014 laten weten op korte termijn een wetswijzigingstraject ten aanzien van de Warmtewet te willen starten. De minister wil hiermee VvE’s met gebouw gebonden installaties uitzonderen van de verplichtingen voor een leverancier die volgen uit de
Onderzoek naar de mogelijkheden van opschaling van VvE’s
Door: Theo van der Waals In opdracht van VvE-Belang en het ministerie van BZK heeft Companen onderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden tot het opschalen van kleine naar grotere VvE’s door middel van samenwerken en/of samenvoegen. Op 12 juni 2014 is het onderzoekrapport naar de Tweede Kamer gezonden. Dit artikel biedt
Informatie moet sluitend zijn!
Niemand wil ongewenste gasten in zijn appartementengebouw. Daarom worden de eigenaars er vaak op gewezen de deur niet onnodig open te laten staan. En ook aan de sloten wordt de nodige aandacht besteed. Soms wordt gebruik gemaakt van een gepatenteerd en gecertificeerd sleutelplan. Zo voorkom je dat er te veel
Onderzoek naar moderniseringsmogelijkheden wet- en regelgeving VvE’s
Minister Blok heeft vorig jaar de Tweede Kamer toegezegd de uitvoering van een onderzoek te ondersteunen in samenwerking met Stichting VvE Belang, als belangenbehartiger van VvE’s en appartementseigenaars, naar de modernisering en aanpassing/vereenvoudiging van wet- en regelgeving. Op 12 juni 2014 is de rapportage die hoort bij dit onderzoek naar
Minister Blok kondigt Tweede Kamer verbetering regelgeving t.b.v. functioneren VvE’s aan
In navolging op het Algemeen Overleg van 27 maart 2013 en 9 april 2013 met de vaste Kamercommissie voor Wonen en Rijksdienst heeft Minister Blok twee onderzoeken laten uitvoeren; een onderzoek naar de wijze waarop tot opschaling of samenwerking van kleine VvE’s in één bouwblok gekomen kan worden en een
In voorbereiding: Revolverend Fonds Energiebesparing voor VvE’s. Mag de VvE geld lenen?
De regering wil het via het Revolverend Fonds Energiebesparing (RFE) ook voor VvE’s mogelijk te maken een lening aan te trekken. Het fonds zal laagrentende leningen verstrekken voor de financiering van energiebesparende maatregelen aan woongebouwen. Daarbij is de vraag welke juridische aandachtspunten er zijn bij de externe financiering van VvE’s en
De VvE als procespartij?
Door: Kristien K.M. Aerts-de Kok en Yvonne H. van Ballegooijen Uit de heden op VvErecht.nl besproken uitspraak van Rechtbank Noord-Holland 29 januari 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:482 kan helaas niet worden afgeleid of de VvE ter zake verhaal van de schade voor herstel aan de gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten na renovatie, wel of
Verhaal van schade als gevolg van een gebrekkige renovatie van een appartementencomplex
Rechtbank Noord-Holland 29 januari 2014 ECLI:NL:RBNHO:2014:482 Regelmatig worden appartementseigenaren geconfronteerd met gebreken na renovatie. In deze hierna te bespreken uitspraak, oordeelt de rechtbank over diverse aspecten die bij verhaal van de schade als gevolg van de gebrekkige renovatie van een appartementencomplex komen kijken. Het betreft een klein complex dat door
VvE legt boete op – uitleg van de akte
Door: mr. Mechteld van der Vleuten Rechtbank Midden-Nederland, afdeling Civiel recht, kantonrechter Utrecht, 21 mei 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:2211) Er wordt niet zo vaak geprocedeerd over een VvE die aan een eigenaar een boete oplegt wegens overtreding van het splitsingsreglement. Bovendien behandelt het vonnis dat in dit artikel besproken wordt, tevens het
Nogmaals: Uitleg van de akte van splitsing
Het Nederlandse appartementsrecht vindt zijn oorsprong in de behoefte die gedurende en na de tweede wereldoorlog in Nederland bestond aan de mogelijkheid om eigendom van gedeelten van gebouwen voor overdracht vatbaar te maken en zo eigendom van “flats” te faciliteren. Gedurende de tweede wereldoorlog werden immers grote delen van Nederlandse
Wijziging splitsing op bevel van de kantonrechter
Door: A.H. (André) van Huffelen Rb. Zeeland–West-Brabant, 4 februari 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:738 Er kunnen verschillende situaties zijn die aanleiding geven tot het wijzigen van een splitsingsakte. In de literatuur is wel aangegeven dat daarbij aan vijf gelegenheden kan worden gedacht: verkleining van het complex, vergroting van het complex, wijziging van de
Oplaadpunten in de parkeergarage II
De opkomst van hybride en elektrische auto’s is in een versnelling geraakt, die naar verwachting de komende jaren zal doorzetten. Om een elektrisch voertuig te rijden, is een oplaadpunt bij huis essentieel. Voor bewoners van een appartement levert dat een extra vraag op: waar kan ik mijn auto opladen? Is
Situatie ter plaatse betrekken bij uitleg akte van splitsing
Hoge Raad | 14 februari 2014 | ECLI:NL:HR:2014:337 Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In zijn arrest van 1 november 2013 oordeelde de Hoge Raad, dat om vast te stellen
Vier uitspraken RvA met betrekking tot vochtoverlast (mandelige) parkeergarage
Deze vier uitspraken hebben betrekking op een complex van 25 woningen die zijn gebouwd op de bestaande kelder van een voormalige fabriek. De kelderverdieping heeft een herbestemming gekregen met een hobbyruimte in elk van de woningen en een gemeenschappelijke parkeergarage, met een privédeel en een mandelig deel voor elk van
Jaarrrekening nietig, omvang reservefonds
Rechtbank Maastricht | 28 april 2010 | ECLI:NL:RBMAA:2010:8773 In deze zaak komt een bewoner met succes op op tegen diverse misstanden in de financiële administratie in een serviceflat. De klachten betreffen de vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten, de controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een
Bewoner/opdrachtgever kan aannemer ook aanspreken voor gebreken gemeenschappelijke gedeelten
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 25 maart 2014 | geschilnummer 34.150 In 2008 hebben opdrachtgeefster en onderneemster een koopovereenkomst gesloten betreffende een appartementsrecht. In de overeenkomst is onder meer vermeld dat onderneemster een gedeelte van het complex, bestaande uit de kantoorruimten op de tweede en derde verdieping, zal
Wetsgeschiedenis: waarom de coöperatieve flatvereniging nog bestaat
In de conclusie van de AG bij Hoge Raad 26 april 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ0158 is een overzicht opgenomen van de totstandkoming van het appartementsrecht, de redenen daarvoor en de reden waarom niet bij wet verplicht is gesteld de coöperatieve flatvereniging om te zetten in  een splitsing in appartementsrechten. De figuur van
VvE met 2: akte vereist ALV met beide eigenaars
Gerechtshof Amsterdam | 14 januari 2014 | ECLI:NL:GHAMS:2014:192 De eigenaar van een benedenwoning wil diens achtergevel voorzien van wit pleisterwerk. De eigenaar van het bovenappartement is het daar niet mee eens en vordert in kort geding een verbod. De voorzieningenrechter overweegt dat het aanbrengen van pleisterwerk op een gemeenschappelijke gedeelte
Beoordeling vordering tot vernietiging besluit tot wijziging van de akte van splitsing ex art. 5:140b BW.
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 25 juni 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:4467 Een akte van splitsing wijzigen kan met 100% medewerking van alle eigenaren ( artikel 5:139 lid 1 BW) dan wel door het bestuur mits daarmee 80% van alle stemgerechtigden van de VvE hebben ingestemd ( artikel 5: 139 lid 2 BW). Verder kan
Kort geding: vordering staken strijdig gebruik afgewezen. Geen extra overlast.
Voorzieningenrechter Rechtbank Noord-Holland | 23 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:13001 In een appartement met de bestemming winkelruimte wordt een trattoria gevestigd. De eigenaars van het bovengelegen appartement willen dat niet en vorderen in kort geding een verbod op het strijdig gebruik. De voorzieningenrechter stelt eerst vast, dat inderdaad sprake is van
Nietigverklaring van administratieve besluitvorming
Soms is de administratie en wijze van verslaglegging van de VvE niet in overeenstemming met wat daarover in de akte van splitsing is bepaald. Zo kunnen kosten die niet voor rekening van de VvE komen op het exploitatieoverzicht staan, terwijl andere uitgaven ten onrechte ontbreken. Soms worden reeds voorziene uitgaven
Appartement staat ‘onder water’, VvE mag executieveiling toch doorzetten
Gerechtshof Amsterdam | 16 april 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:BZ7383 De VvE heeft een executoriale titel op grond waarvan zij het appartementsrecht van een lid openbaar kan doen veilen. De bank wil dat niet omdat sprake zou zijn van misbruik van executiebevoegdheid. Omdat de bank als eerste de opbrensgt van de veiling toekomt en
Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (ambtelijk voorontwerp)
Op 6 februari jl. werd het ambtelijk voorontwerp van het wetsvoorstel ‘Wet bestuur en toezicht rechtspersonen’ aangeboden voor centrale internet consultatie. Burgers kunnen van 6 februari tot 6 mei 2014 op dit wetsvoorstel reageren. Het wetsvoorstel heeft tot doel voor alle rechtspersonen de regels voor de taakvervulling door bestuurders en
Verduistering in VvE: 12 maanden cel voor ex-beheerder
Rechtbank Den Haag | 4 februari 2014 | ECLI:NL:RBDHA:2014:1285 De rechtbank Den Haag heeft een ex beheerder van een VvE veroordeeld tot 12 maanden gevangenisstraf wegens verduistering. De rechtbank stelt in deze strafzaak vast, dat verdachte gedurende 8 jaar gelden van de rekening van de VvE heeft overgeboekt naar zijn eigen rekeningen.
Nieuw procesrecht laat onderscheid in procedure nietigheid / vernietiging in stand
In zijn brief van 14 januari 2014 heeft de Raad voor de rechtspraak geadviseerd over het ‘Voorstel tot wijziging van Burgerlijke Rechtsvordering en de Algemene Wet bestuursrecht in verband met vereenvoudiging en digitalisering van het procesrecht’. Het wetsvoorstel beoogt de rechtspraak toegankelijker en eenvoudiger te maken. Het onwenselijke verschil in
Dakterras: a never ending story?
Rechtbank Amsterdam | 29 oktober 2013 | ECLI: RBAMS:2013:7428 Dakterrassen bij appartementencomplexen hebben al voor heel wat problemen gezorgd. Vaak moet de rechter er aan te pas komen om over de zaak te oordelen en uitspraak te doen.(1) Te denken valt aan de volgende kwesties: is een eigenaar wel gerechtigd
Brochure oplaadpunten voor elektrische auto’s in de VvE
Elektrisch rijden neemt de komende tijd snel in omvang toe. VvE’s worden daarom steeds vaker geconfronteerd met de vraag of op parkeerplaatsen oplaadpunten voor elektrische auto’s kunnen worden aangelegd. In veel gevallen betreft het de vraag om een indivduele installatie aan te leggen, maar de VvE kan er ook voor kiezen om een gemeenschappelijke installatie
Lekkages in appartementen
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 18 december 2013 | geschilnummer: 34.344  In 2005/2006 zijn tussen de individuele leden van de VvE afzonderlijk en onderneemster koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Na de oplevering van het werk in 2006 zijn er lekkages ontstaan in de appartementen. De hieronder kort weergegeven uitspraak gaat onder
Servicekostenbijdrage recreatiepark (V): geen onderscheid korte en lange verhuur
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden | 24 december 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:993 In een niet in appartementsrechten gesplitst recreatiepark, is in de aktes van levering van de recreatiewoningen een kettingbeding opgenomen. Krachtens dat beding zijn alle eigenaren van recreatiewoningen gehouden lid te worden en te blijven van de vereniging van eigenaren (de VvE), terwijl
Gesplitste koop, aanneming: verkoper en aannemer niet hoofdelijk aansprakelijk
Voorzieningenrechter Rechtbank Noord Holland | 5 december 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:11747 Een bedrijvengebouw wordt herontwikkeld tot hoogwaardige bedrijfsunits, die als appartementsrecht worden verkocht. Daarbij worden met de kopers van de units separate koop- en aannemingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelaar als verkoper en een afzonderlijke aannemer als bouwer. De overeenkomsten verwijzen naar elkaar
Vordering VvE tot staken bordeel in appartement verjaard
Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:BZ3254 De eigenaar van een appartement vordert kort weergegeven dat de VvE kosten van herstel aan gemeenschappelijke gedeelten aan haar vergoedt. De VvE voert verweer en vordert in reconventie onder meer de eigenaar te verbieden het appartement anders dan als cafébedrijf te gebruiken, op
Verrekening vordering met aandeel in gemeenschappelijke vordering
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 juni 2013 | geschilnummer 33.421  De woning van opdrachtgevers is onderdeel van een appartementencomplex. Aanneemster (inmiddels failliet) heeft het gehele complex gebouwd, doch niet voltooid. Na stopzetting van de werkzaamheden door aanneemster, moesten er nog werkzaamheden verricht worden. Voor de afbouw van
Automatische parkeervoorziening
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 27 oktober 2013 | geschilnummer 71.808 Tussen partijen is een geschil ontstaan over de automatische parkeervoorziening die, op grond van de tussen de individuele leden van de vereniging en aanneemster gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten, in de parkeergarage van het door aanneemster gebouwde appartementencomplex is aangebracht.
Van dat dak af!
Een eigenaar legt een daktuin en -terras aan op het gemeenschappelijk dak en verkoopt vervolgens het appartementsrecht inclusief het dakterras aan een nieuwe eigenaar, die het appartement in gebruik geeft aan een ander. Nadien ontstaan lekkages die schade toebrengen aan het onder het dakterras gelegen appartementsrecht, waarin onder meer een
Inschrijvingsplicht VvE in handelsregister bij Kamer van Koophandel
Sinds 1 juli 2008 is het voor iedere VvE wettelijk verplicht ingeschreven te staan in het handelsregister. De grondslag hiervoor ligt in artikel 6 lid 1 sub b Handelsregisterwet 2007 (Hrw). Bij invoering van de Hrw is in artikel 58 een overgangstermijn van anderhalf jaar opgenomen, zodat VvE-en feitelijk tot
Geen 5:130-verzoek tegen gebrekkige procesvolmacht: VvE ontvankelijk
Rechtbank Rotterdam | 6 november 2013 | ECLI:NL:RBROT:2013:8757 In een bodemprocedure bij de rechtbank voert de VvE verweer en stelt de VvE een tegeneis in. Door eiser is daartegen aangevoerd, dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in conventie en in reconventie, vanwege het ontbreken van een besluit van de VvE tot
Uitleg splitsingsakte, verhouding splitsingsakte en –tekening
Hoge Raad | 1 november 2013 | ECLI:NL:HR:2013:1078 Om vast te stellen of bepaalde zaken en/of ruimten in een gebouw tot een privé-gedeelte behoren, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.
Beroep op splitsingsreglement in strijd met redelijkheid en billijkheid
Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 Eisers zijn eigenaar van een appartementsrecht (bedrijfsruimte) op de begane grond van een gebouw. De appartementsrechten die zien op de daar bovenliggende verdiepingen zijn eigendom van gedaagden. Door de rechtsvoorganger van eisers zijn draagmuren verwijderd op de begane grond. Ook is de
Gebrekkige fundering appartement levert non-conformiteit op
Rechtbank Amsterdam | 27 juni 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:7062 De verkoper van een appartement verwijst voorafgaand aan de verkoop van een appartement voor wat betreft de fundering naar een rapport en een brief van de gemeente waaruit blijkt, dat de fundering klasse II geeft. In algemene zin houdt die funderingsklasse in, dat gedurende
Servicekostenbijdrage recreatiepark (IV): Betalingsplicht bij niet gesplitst complex
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden |12 maart 2013 | ECLI:NL:GHARL:2013:BZ4116 Wat indien een complex niet in appartementsrechten is gesplitst (denk aan een vakantiepark met zelfstandige woningen) en er wel gemeenschappelijke belangen zijn (denk aan beheer van het park en groenonderhoud)? Welke rechtens afdwingbare verplichtingen zijn er dan? Wat is dan de rechtskracht van
Prikkel tot herstel
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 30 september 2013 | geschilnummer 71.505 Tussen partijen is een geschil ontstaan naar aanleiding van de tussen de individuele leden van de VvE en B. gesloten koop-/aannemingsovereenkomsten. Bij 19 appartementen is sprake van lekkages bij de ramen. In eerste aanleg is B. onder andere
Hotel en/of bed & breakfast in woonappartement in strijd met woonbestemming in akte
Gerechtshof Amsterdam | 10 september 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2857 In haar uitspraak van 31 januari 2013 (LJN: BZ 3659, ook met noot op VvERecht.nl) oordeelde de Haarlemse kantonrechter dat het gebruik van een woonappartement als hotel en/of bed & breakfast in strijd was met de (in de splitsingsakte bepaalde) woonbestemming van het
Verhuur van appartementen onder de Leegstandwet
Sinds 1 juli 2013 zijn de mogelijkheden om woningen onder de Leegstandwet te verhuren verruimd. Dat is ook voor eigenaren van appartementen aantrekkelijk. Leegstaande appartementen die te koop staan kunnen met een vergunning onder de Leegstandwet nu aantrekkelijker dan voorheen worden verhuurd. Leegstandwet In artikel 15 van de Leegstandwet is
Plaatsen zonnescherm na overleg met bestuur
Rechtbank Gelderland | 1 augustus 2013 | ECLI:NL:RBGEL:2013:2614   Verzoekers, eigenaar van een appartementsrecht, bevestigen een zonnescherm (knikarm) en een windmeter aan hun woning. De VvE besluit dat beide objecten moeten worden verwijderd. Verzoekers dienen hierop een verzoek in bij de kantonrechter, strekkende tot vernietiging van het besluit van de VvE.
Opvolgend eigenaar niet aansprakelijk voor gebreken rechtsvoorganger
Rechtbank Amsterdam | 25 september 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:6687 De opvolgend eigenaar is in zijn algemeenheid niet aansprakelijk voor bouwkundige gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten, die veroorzaakt zijn door wijzigingen die zijn aangebracht door zijn rechtsvoorganger. De rechtbank laat daarbij meewegen, dat de rechtsopvolgend eigenaar te goeder trouw was en kennelijk zelf ook
Bestuurder VvE vraagt beschikking aan: niet-ontvankelijk wegens ontbreken machtiging ALV
Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State |02 oktober 2013 | ECLI:NL:RVS:2013:1336 Namens de VvE dient de enig bestuurder een aanvraag om nadeelcompensatie in bij het dagelijks bestuur van een waterschap. Na eerst de aanvraag te hebben afgewezen, verklaart het waterschap het bezwaar van de VvE niet-ontvankelijk omdat de bestuurder niet
Verwijdering uit de vergadering terecht
Rechtbank Noord-Holland | 12 februari 2013 | ECLI:NL:RBNHO:2013:CA1152 Niet alle eigenaars zullen het altijd met de besluiten die in de vergadering genomen worden eens zijn. Er is nu eenmaal vaste regelgeving die de totstandkoming van besluiten regelt. Het heeft geen zin door onbehoorlijk gedrag de orde van de vergadering te
Last onder dwangsom: eigenaar appartement overtreder
Rechtbank Amsterdam | 9 augustus 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:4924 Een eigenaar van een appartement krijgt een aanschrijving met last onder dwangsom van de gemeente wegens achterstallig onderhoud en bouwen in afwijking van een vergunning. In beroep klaagt de eigenaar erover, dat niet hij maar de VvE als overtreder moet worden aangemerkt, nu
Uitleg van leverings- en vestigingsakten en van de splitsingsakte van een appartementsrecht: enkele kanttekeningen
Prof. mr. M.M. van Rossum en prof. mr. R.F.H. Mertens(1)* 1. Inleiding Hoe moet een overeenkomst worden uitgelegd? Moeten we uitgaan van een grammaticale uitleg of moet, ondanks de geschreven tekst, de werkelijke bedoeling van partijen centraal staan? Hoe wordt dan de werkelijke bedoeling van partijen getraceerd en wat is
Serviceflat: VvE neemt diensten in eigen beheer. Overgang onderneming
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch | 13-08-2013 | ECLI:NL:GHSHE:2013:3727 Bij serviceflats wordt vaak onderscheid gemaakt tussen gebouwgebonden en persoonsgebonden voorzieningen. Het beheer en onderhoud van het gebouw wordt verzorgd door de VvE, terwijl persoonsgebonden voorzieningen zoals receptie, maaltijdservice, wasservice en persoonlijke verzorging vaak worden geleverd door een separate entiteit, bijvoorbeeld in de vorm
Financiering en beheer van Verenigingen van Eigenaars
Biedt een geldlening de VvE een juridisch haalbare oplossing voor het financieren van investeringen aan het door haar beheerde gebouw? Mr. N. van Est*  Bij de wetswijziging in 2005 heeft het reservefonds voor de VvE een wettelijke basis gekregen (art. 5: 126 lid 1 BW) (1). Kern van mijn onderzoeksvraag
Hoge Raad: splitsing van voor 1972 blijft zonder VvE
Hoge Raad | 12 april 2013 | ECLI:NL:HR:2013:BY8733 In verweer op een aanspraak tot betaling van servicekosten door de VvE stelt een eigenaar dat de VvE niet is opgericht, niet bij de akte van splitsing uit 1957 en ook niet daarna. Dat kan. Op grond van het oude recht ontstond de
Serviceflat: persoonsgebonden services doorbetalen bij leegstand?
Erfgenamen hebben bij de verkoop van leegstaande serviceflats een probleem. Goed onderhouden, royale serviceflats worden voor minder dan € 20.000,- te koop aangeboden zonder een koper te vinden. De vraag naar serviceflats is gedaald. Bovendien zijn de servicekosten hoog, wel tot € 950,- per maand. De positie van de erven
Onverwachte extra onderhoudskosten Colt-gevel
Arbiters hebben in eerste aanleg geoordeeld, dat de VvE niet heeft aangetoond dat er sprake is van gebreken aan de Colt-gevel waar onderneemster voor aansprakelijk is. De VvE komt hiertegen in beroep. Had onderneemster voor een systeem moeten kiezen dat minder onderhoudsgevoelig is, of kopers vooraf moeten informeren over de
Notaris berispt bij omzetting woonvereniging naar VvE
Gerechtshof Amsterdam | 16 juli 2013 | ECLI:NL:GHAMS:2013:2022 Beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer. Klagers hebben diverse klachten geuit over de handelwijze van de notaris bij de omzetting van een woonvereniging naar een VvE. Enkele van deze klachten worden gegrond verklaard. Eén daarvan is, dat de notaris niet zonder besluit van
Bevoegdheid; Artikel 5:126 lid 2 BW
Aanneemster betwist de bevoegdheid van het scheidsgerecht van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (hierna: de Raad) tot beslechting van het onderhavige geschil. Zij stelt dat tussen haar en de VvE geen contractuele relatie bestaat en zij dus ook geen arbitrage met de VvE is overeengekomen. Om die reden
Loslaten gevelbeplating ernstig gebrek?
Tussen onderneemster en de individuele appartementseigenaren zijn in of omstreeks 2000 koop-/aannemingsovereenkomsten gesloten. Bij brief van 29 november 2012 heeft de VvE bij onderneemster, onder verwijzing naar het rapport van Bouwkundig VvE Advies, melding gemaakt van ernstige gebreken aan de bevestiging van de Emalit-panelen op de 12e en 13e verdieping
Executieveiling bank appartement verboden, kan VvE initiatief nemen?
Rechtbank Amsterdam | 13 mei 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:CA0869 Volgens de voorzieningenrechter maakt de bank onder de gegeven omstandigheden misbruik van recht door thans tot openbare verkoop van een woonappartement met garage over te gaan. In deze tijd, waarin het economisch gezien niet goed gaat met Nederland en veel huizen, zoals
Platform31 pleit voor ruimere financiering onderhoud VvE’s
In het in juli 2013 verschenen onderzoeksrapport  ‘Alternatieve financieringsvormen VvE´s’  concludeert Platform31 dat de risico’s die verbonden zijn aan de financiering van VvE’s klein zijn.  Mede omwille van de aanpak van achterstallig onderhoud roept Platform31 banken op om leningen aan VvE’s niet langer als risicovolle leningen te beschouwen, maar aan
Procesrecht: eiser doet in procedure tegen VvE afstand van instantie na verkoop woning
Rechtbank Amsterdam, sector kanton | 9 juli 2013 | ECLI:NL:RBAMS:2013:4439 Gedurende een procedure verkoopt en levert de eisende partij zijn woning aan een derde. Vervolgens verzoekt de oorspronkelijk eiser de nieuwe eigenaar in zijn plaats te stellen en als die dat niet wil de instantie vervallen te verklaren. De nieuwe
Dwangsom: eigenaar naast VvE overtreder
Rechtbank Den Haag | 26 juni 2013 | ECLI:NL:RBDHA:2013:8808 | Eigenaar is naast VvE overtreder in bestuursrechtelijke zin, zodat ook eigenaar kan worden aangesproken tot betaling van verbeurde dwangsommen. Overgangsrecht, verschoonbare termijnoverschrijding bij invordering dwangsommen.   Deze uitspraak is een vervolg op het arrest van de Hoge Raad van 4
Boekbespreking: N. Vegter, De vereniging van eigenaars, diss.
Verschenen in Rechtsgeleerd Magazijn Themis, jaargang 174, juni 2013, nr. 3, p. 129-134. Dit derde[i] proefschrift in Nederland over appartementsrecht beschrijft de resultaten van een onderzoek naar de aard en structuur van de vereniging van eigenaars (VvE) bij woongebouwen, in het licht van de bevoegdheidsafbakening tussen de individuele eigenaar, de
VvERecht.nl nu ook te volgen via de VvERecht.nl Nieuwsbrief
Vanaf vandaag biedt VvERecht.nl een nieuwe dienst: de VvERecht.nl Nieuwsbrief. VvERecht.nl is al geruime tijd te volgen via RSS, Twitter en LinkedIn. Desalniettemin ontvangt de redactie geregeld verzoeken van bezoekers om door middel van een nieuwsbrief op de hoogte gehouden te worden. Met de VvERecht.nl Nieuwsbrief blijft u op de
Inzage offertes onderhoudswerkzaamheden
Rechtbank Noord-Holland, sector kanton | 5 juni 2013 | LJN: CA3797 – Besluit tot weigering inzage van appartementseigenaar in alle ontvangen offertes ten behoeve van onderhoudswerkzaamheden, waaronder de afgewezen offertes, is in strijd met splitsingsreglement en vernietigbaar. Vereniging van Eigenaars Burgemeester van Fenemaplein 3-23 te Zandvoort (hierna: ‘de VvE’) kent
Machtsoverwicht in de vereniging van eigenaars
In het maatschappelijk verkeer komt het zeer regelmatig voor dat van de partijen tussen wie een rechtsverhouding bestaat, de ene een sterkere positie heeft dan de andere. Deze situatie doet zich in allerlei varianten in allerlei rechtsgebieden voor. De consument heeft ten opzichte van zijn electriciteitsleverancier nauwelijks onderhandelingsmogelijkheden, de groot-aandeelhouder
Platform31 onderzoekt verkoop grondgebonden corporatiewoningen in VvE structuur
Corporaties hebben het voornemen om een deel van hun woningbezit te verkopen. Platform31, de kennisorganisatie voor stad en regio (de fusieorganisatie van KEI, Nicis Institute, Nirov en SEV) start een onderzoek naar de mogelijkheid voor corporaties om grondgebonden woningen te verkopen in de vorm van een appartementsrecht. Corporaties worden opgeroepen zich
Model Huishoudelijk Reglement VvE met toelichting
Dit model huishoudelijk reglement is een algemene uitwerking van datgene wat in veel huishoudelijke reglementen voorkomt. Hoewel veel VvE’s een huishoudelijk reglement vaststellen, is dat niet verplicht. De wet en het reglement bieden slechts de mogelijkheid daartoe. Vaak wordt het nut en de noodzaak ervan ingezien en wordt een reglement
Toestemming (achteraf) voor verhuur geweigerd: vervangende machtiging onder voorwaarden
Gerechtshof Amsterdam | 7 mei 2013 | LJN: CA1755. Toestemming achteraf leidt tot zelfde afweging. Geen veto. Bestemming volgens akte: enige overlast dulden. Meestal bepaalt het reglement bij splitsing dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan verhuren, mits hij het bestuur een vooraf door de huurder ondertekende gebruikersverklaring verstrekt. De huurder verklaart daarin
Onjuiste procesvolmacht
Rechtbank Rotterdam | 23 januari 2013 | LJN BZ3254 – Procesrecht. Onjuiste procesvolmacht bestuur VvE leidt tot niet-ontvankelijkheid. In het kort komt het relevante in onderhavige zaak op het volgende neer. Marcan Vastgoed B.V. (hierna: “Marcan”) is eigenaar van een appartement in het appartementengebouw VvE Wolphaertsbocht 319/323 en Pleinweg 173/177
Instituut voor Bouwrecht kennispartner Stichting VvERecht.nl
Stichting VvERecht.nl en het Instituut voor Bouwrecht (IBR) zijn een samenwerking aangegaan om kennis op het gebied van het bouwrecht en het VvE-recht met elkaar te delen. Daardoor zullen binnenkort artikelen en uitspraken in bouwzaken afkomstig van het IBR op VvERecht.nl te vinden zijn. Daarnaast zullen items van VvERecht.nl voorkomen in de zoekresultaten
Overleg Commissie voor Wonen en Rijksdienst en minister Blok over verbetervoorstel wet- en regelgeving VvE’s
27 maart 2013 heeft er een algemeen overleg tussen de Tweede Kamer Commissie voor Wonen en Rijksdienst en minister Blok plaatsgevonden. Tijdens het overleg zijn onder andere verbetervoorstellen ten aanzien van wet- en regelgeving voor VvE’s besproken. Op 13 mei 2013 is het verslag dit overleg gepubliceerd. Klik hier voor
Besluitvorming en wijze van stemmen in de ALV
In de wet, aktes van splitsing en de modelreglementen zijn diverse bepalingen opgenomen waaruit blijkt welke besluiten door welk orgaan van de VvE moeten worden genomen en welke meerderheid van stemmen geldt. Niet geregeld is hoe de stemmen moeten worden uitgebracht. Toch kan de wijze waarop gestemd wordt ook van
Besluitvormingsprocedure boeteoplegging in VvE
Rechtbank Haarlem, sector Kanton | 21 februari 2013 | LJN: BZ0096 – Procedure tot opleggen boete is niet conform het splitsingsreglement doorlopen. De vordering van de VvE tot het betalen van een boete door een appartementseigenaar wordt afgewezen. Het appartementengebouw in kwestie betreft een galerijflat met drie woonlagen. De eerste
Akte wijzigen na levering eerste koopappartement: voorwaardelijke vernietiging 5:140b BW, nadeel opheffen
LJN: BZ7350, Rechtbank ‘s-Gravenhage 13 maart 2013 – Eén van de appartementen in een te renoveren en herontwikkelen stadslocatie is al verkocht en geleverd. De overige 9 stemmen zijn nog in handen van de initiatiefnemer van het project. Voor een nog te realiseren onderdeel van het bouwplan waarmee de koper op voorhand
Onteigening appartementsrecht
Hoge Raad | 29 maart 2013 | LJN BY8665 – Afzonderlijke appartementsrechten zijn niet voor onteigening vatbaar. Het is evenwel mogelijk om een perceel of bouwwerk waarop een appartementsrecht rust geheel of gedeeltelijk te onteigenen. De titelzuiverende werking uit artikel 59 lid 3 Onteigeningswet heeft als gevolg dat appartementsrechten die
Bijgeplaatste kast op het balkon leidt tot ontsierend aanzicht
LJN: BZ5730, Gerechtshof Amsterdam, 19 maart 2013 – Een appartementseigenaar heeft op het balkon van zijn appartement een houten balkonkast laten timmeren tegen de zijwand van het balkon. De kast steekt een stuk boven de balkonrand uit en is duidelijk zichtbaar vanaf de openbare ruimte. Een aantal eigenaars in het
Geschillencommissie VvE Management per 1 april 2013 operationeel
Per 1 april 2013 is de Geschillencommissie VvE Management operationeel. In opdracht van VGM NL is de Geschillencommissie VvE Management ondergebracht bij SGB (Geschillencommissie Beroep Bedrijf te Den Haag). Zowel VvE Managers die zijn aangesloten bij VGM NL, als niet georganiseerde VvE Managers kunnen zich aansluiten bij de Geschillencommissie VvE
Besluit akte wijzigen vernietigd wegens strijd met vormvoorschriften van 5:139 BW jo 2:42 BW
LJN: BZ5587, Rechtbank Haarlem 16 januari 2013 – De VvE wenst de akte van splitsing te wijzigen en neemt daartoe een vergaderbesluit. Daarna blijkt, dat de op grond van artikel 5:139 lid 2 BW vereiste meerderheid van 80% van alle stemmen voor de aktewijziging niet gehaald is. Om die reden wordt een nieuwe vergadering
Kamerverhuur of slaapplaatsverhuur verboden op vordering VvE
LJN: BZ5041, Rechtbank Rotterdam 13 maart 2013 – In toenemende mate verschijnt jurisprudentie over de vraag welk gebruik toegestaan is in appartementen. In de hier behandelde uitspraak wordt een verbod tot kamerverhuur of slaapplaatsverhuur toegewezen. Doorslaggevend in deze kwestie is mijns inziens, dat de akte van splitsing dit gebruik uitdrukkelijk
Nieuwjaarsrecepties en barbecues: wie betaalt?
Met de nieuwjaarsrecepties achter de rug en de barbecues in ’t vooruitzicht vragen steeds meer appartementseigenaren zich af of dergelijke evenementen uit de kas van de VvE betaald kunnen worden. Mogen dergelijke uitgaven op de exploitatierekening en begroting van de VvE staan? Kantonrechters hebben zich daar al eens over gebogen
Appartementsrecht nieuw vervaardigd onroerend goed
LJN: BZ3574, Hoge Raad 8 maart 2013 – Levering van onroerend goed is van rechtswege belast met BTW als het onroerend goed als nieuw vervaardigd geldt. In dat geval kan de verkrijging vrijgesteld zijn van overdrachtsbelasting. Hier was de ingrijpende renovatie van een winkelappartement aan de orde bij de levering. Alleen
Wijziging van de splitsingsakte met medewerking van het bestuur, vervangende machtiging
Rechtbank Amsterdam, Sector kanton 22 januari 2013, LJN: BZ2159 – In deze uitspraak wordt duidelijk dat het, sinds de wetswijziging van 2005, mogelijk is de akte van splitsing te wijzigen met medewerking van het bestuur van de VvE, wanneer minstens 80% van de eigenaren voor het betreffende wijzigingsbesluit stemt. In
Verhuur van appartementen als hotel en/of bed & breakfast toegestaan?
De laatste tijd gebeurt het steeds vaker dat eigenaren hun appartement voor een korte periode als hotel en/of bed & breakfast verhuren. Via internet is het vrij gemakkelijk om wereldwijd te adverteren en aldus verhuuropbrengsten te genereren. De vraag is echter of dat zomaar kan? Een dergelijke vorm van verhuur
Maximum zittingsperiode VvE bestuurder
Rechtbank ‘s-Gravenhage 9 januari 2013, LJN: BZ1904 – De VvE (ex. art. 5:124 BW) van bungalowpark Zonneweelde heeft in artikel 40 van het splitsingsreglement opgenomen dat een bestuurder wordt benoemd voor een periode van drie jaar en dat deze periode aansluitend met maximaal drie jaar kan worden verlengd. Een persoon
Model huurdersverklaring
Een huurder of gebruiker van een appartement is niet van rechtswege gebonden aan besluiten van de VvE en het huishoudelijk reglement. In algemene zin oordeelde de Hoge Raad in zijn arrest van 10 februari 2012 (gepubliceerd met noot op VvERecht.nl), dat een huurder niet gebonden is aan het huishoudelijk reglement
Model koopovereenkomst appartementsrecht
Het kopen van een appartementsrecht geschiedt bij een koopovereenkomst, waarin het verkochte appartementsrecht nauwkeurig omschreven is. Bovendien verwijst de koopakte naar de splitsing waar het appartementsrecht deel van uitmaakt. in de koopakte aanvaardt de koper de reglementen van de vve en verklaart hij daarvan een afschrift te hebben ontvangen./ ook
Splitsingsakte wijzigen: stappenplan met toelichting
Veel VvE’s hebben een verouderde akte van splitsing. De redenen om deze te willen wijzigen kunnen zowel van juridische als van feitelijke aard zijn. Juridisch omdat de regelgeving in de oude akte van splitsing niet meer volstaat of verouderd is; feitelijk omdat in, om of aan het gebouw wijzigingen op
Wijziging van de akte: 80% van de stemmen, 100 % toestemming beperkt gerechtigden
Door mr. Royle Dijksma* Bij de wetswijziging van het appartementsrecht in boek 5 titel 9 BW in 2005 werd door menigeen opgelucht adem gehaald. Vanaf dat moment was niet langer unanimiteit vereist voor een wijziging van de splitsingsakte in die zin dat 100% van de leden hun akkoord moeten geven.
Naam ‘Vereniging van Eigenaren” boek 2 vereniging in strijd met handelsnaamwet?
Rechtbank Leeuwarden, 3 december 2012, LJN: BY9737  –  Recreatiepark Sondelergaast is een in Friesland gelegen bungalowpark met ruim veertig recreatiewoningen. Recreatiecentrum Sondel B.V. (hierna: Sondel B.V.) is beheerder van het recreatiepark Sondelergaast. Daarnaast is Sondel B.V. onder andere eigenaar van de centrale voorzieningen, de algemene terreinen en de infrastructuur van
Kamerverhuur, Bed & Breakfast en Short stay in de VvE
Appartementen worden regelmatig verhuurd als studentenhuis, als bed & breakfast of voor short stay-doeleinden. In dergelijke gevallen rijst zowel voor de eigenaar en de VvE als voor de overige bewoners de vraag welk gebruik van een appartement is toegestaan en welke regels daarbij kunnen worden gesteld. De VvE en de
Bestuursdwang: VvE én eigenaar overtreder, eigenaar naar rato aansprakelijk
LJN: BY0971, Hoge Raad 4 januari 2013 Een woongebouw in Den Haag is gesplitst in appartementsrechten. Er is sprake van gebreken aan gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, maar de VvE gaat niet over tot herstel. De gemeente neemt daarop een bestuursdwangbesluit krachtens de Woningwet. In het besluit wordt de VvE als overtreder aangemerkt.
Wanneer gekwalificeerde meerderheid? Artikel 52 lid 5 MR 2006 onder de loep
Door mr. Royle Dijksma* Bij de bespreking van LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 door mr. Richard P.M. de Laat op 1 oktober 2012 op VvERecht.nl kwam zijdelings ook de werking van artikel 52 lid 5 van MR 2006 aan de orde. Art 52 lid 5 Besluiten door de
Nieuw redactielid VvERecht.nl: mr. Mechteld C.E. van der Vleuten
De redactie van VvERecht.nl is onlangs uitbereid met mr. Mechteld C.E. van der Vleuten. Mr. Van der Vleuten heeft het afgelopen jaar reeds een aantal publicaties op VvERecht.nl geplaatst, waaronder een bijdrage over knelpunten tussen het appartementsrecht en het huurrecht in gemengde complexen. Daarnaast heeft zij een actieve rol vervuld bij
Afvoerleiding in appartement gemeenschappelijke zaak
Rechtbank Amsterdam, sector kanton| 24 mei 2011 | ECLI:NL:RBAMS:2011:10602 – In deze kwestie laat de rechtbank Amsterdam, sector kanton zich uit over de vraag of een afvoerleiding in een appartement, welke uitsluitend afvoert ten dienste dat ene appartement, toch als een gemeenschappelijke zaak moet worden aangemerkt op basis van uitleg van
Model Leveringsakte appartementsrecht
Niet alleen de koopovereenkomst, maar ook de akte van levering van een appartementsrecht moet aan bijzondere voorwaarden voldoen. Zo bepaalt de hier gepubliceerde model akte van levering, dat in de koopprijs is begrepen het aandeel van verkoper in het reservefonds van de vereniging van eigenaars, waarvan blijkt uit een aan
Servicekostenbijdrage recreatiepark (II): doorbetalen krachtens derdenbeding
LJN: BY5278,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 5 oktober 2012 Veel recreatieparken met vakantiewoningen zijn niet gesplitst in appartementsrechten, maar bestaan uit grondgebonden eigendom van de vakantiewoning met een aandeel in de mandelige wegen, perken, paden en terreinen. Het beheer daarvan wordt vaak opgedragen aan een voor dat doel opgerichte ‘vereniging van eigenaars’.
Privé gedeelte? Uitleg akte van splitsing
Rechtbank ’s-Gravenhage / 392224/HA/ZA 11-1220 /  LJN: BY3313 Feiten en omstandigheden Een appartementseigenaar heeft een nog te bouwen appartementsrecht gekocht. Uit de bouwtekening blijkt dat het uitsluitend gebruik evenzeer omvat het trappenhuis van de 6e naar de 7e etage, de gang naast het trappenhuis op de 7e etage en de
Verhuur in strijd met akte: geen rechtsverwerking VvE bij verbod na 4 jaar
LJN: BY4484,Sector kanton Rechtbank Breda 22 november 2012 Hoewel dat in artikel 35 lid 7a van het reglement in de betreffende VvE verboden is, verhuurt een eigenaar van parkeerplaatsen deze aan externe derden. Deze situatie heeft volgens de eigenaar een aantal jaren geduurd alvorens de algemene vergadering besluit om aan
Het wordt ernst met het energieprestatiecertificaat!
Door Prof. mr. A.A. van Velten* In WPNR (2007) 6735 besteedde ik aandacht aan het op 1 januari 2008 in werking getreden Besluit energieprestatie gebouwen (Stbl. 2006, 608), welk besluit was gebaseerd op de Europese richtlijn 2002/91/EG tot vermindering van het energieverbruik. Dit ter uitvoering van het verdrag van Kyoto.
Servicekostenbijdrage recreatiepark III: aanvullende werking redelijkheid en billijkheid
LJN BY2904, Hof Den Haag 6 november 2012 | Een eigenaar van een recreatiewoning op een recreatiepark dat niet in appartemensrechten is geplitst, weigert de bijdrage te voldoen aan de boek 2 vereniging die het park exploiteert. De eigenaar is niet lid en er bestaat ook in deze zaak geen contractuele
Aanbouw geweigerd door VvE: besluit vernietigd met vervangende machtiging.
LJN: BY2353, Gerechtshof Arnhem 6 november 2012 In eerste aanleg vernietigde de kantonrechter het besluit van de VvE, waarin het verzoek van een eigenaar tot het realiseren van een aanbouw op het privé gedeelte werd geweigerd. Tegelijkertijd verleende de kantonrechter een vervangende machtiging aan de eigenaar om de aanbouw alsnog
Logies, tijdelijke verhuur of ‘short stay’ in strijd met akte?
LJN: BY2628, Gerechtshof Amsterdam 25 september 2012, bekrachtigd in Hoge Raad 3 mei 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5357 Regelmatig komt het voor, dat appartementen al dan niet via internet te huur worden aangeboden voor short stay of recreatief verblijf. Met name in grote steden als Amsterdam komt dat zo vaak voor, dat de gemeente
Servicekostenbijdrage recreatiepark (I): ongerechtvaardigde verrijking
LJN BX 9890 Hof Leeuwarden 2 oktober 2012 De eigenaren van een grondgebonden recreatiewoning, die in geen contractuele relatie staat tot de exploitant van het recreatiepark, blijft gehouden tot een bijdrage in de kosten van collectieve voorzieningen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Hier is geen sprake van een VvE, zodat
Zelfwerkzaamheid in afwijking van splitsingsakte VvE
Vele VvE’s voeren een beleid van zelfwerkzaamheid. Door het onderhoud en de herstelwerkzaamheden door de eigenaars zelf uit te laten voeren kunnen VvE’s op de loonkosten van onder andere schilders en timmerlieden besparen. Het uitvoeren van schuur- en schilderwerk is voor appartementseigenaars veelal geen probleem, maar bij vervanging is in
Proefschrift mr. N. Vegter: De Vereniging van Eigenaars
Nederland kent ruim 600.000 koopappartementen, waarvoor bijna 120.000 verenigingen van eigenaars (VvE’s) verantwoordelijk zijn. In delen van het land, zoals in Rotterdam en Den Haag, functioneren niet alle VvE’s naar behoren. Bovendien is daar sprake van achterstallig onderhoud. Ook is de moeizame en ingewikkelde structuur van de VvE een belangrijke
Nietig of vernietigbaar? Voorbeeld: besluit in strijd met quorumeis
LJN: BX8761, Rechtbank Amsterdam 8 augustus 2012 De VvE vordert betaling van servicekosten van een eigenaar. Die verweert zich met een beroep op de nietigheid van de besluiten waarop de VvE de vorderingen baseert. Vervolgens stelt de VvE, dat die verweren reeds dienen te worden gepasseerd omdat de termijn van
Niet bestuurders, maar VvE aanspreken voor inzage administratie
LJN: BX7648, Rechtbank Dordrecht 12 september 2012 Een mandelig terrein tussen een aantal grondgebonden woningen en een appartementencomplex is van 1 januari 2008 tot 1 september 2009 beheerd door de VvE. Eigenaars van woningen vorderen van de bestuurders van de VvE in privé het overleggen van de financiële boekhouding en
Gemengde complexen: Evaluatierapport SEV-programma Bewoners en invloed
De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft vandaag het rapport ‘Evaluatie SEV-programma Bewoners en invloed’ gepubliceerd met daarin conclusies en aanbevelingen uit het programma ‘Bewoners en invloed’, dat de afgelopen drie jaar gelopen heeft. Het rapport gaat in op de mogelijkheden tot het stimuleren van bewonersparticipatie. Om meer inzicht te verkrijgen in de mogelijkheden
Aantal stemmen, niet aantal appartementen bepalend voor 4/5e norm en toets 2:15 buiten vordering ex artikel 5:140a
LJN: BX6585, Rechtbank ‘s-Gravenhage 22 augustus 2012 In een Haagse VvE hebben 2 eigenaars in totaal 10 stemmen in de vergadering in een onderlinge verhouding van 9:1. De meerderheidsgerechtigde organiseert een bestuursbesluit tot aktewijziging. De minderheidsgerechtigde vordert vernietiging van dat besluit op grond van artikel 5:140a lid 2 BW, onder
Procesbevoegdheid van VvE’s en individuele appartementseigenaars bij gebreken in nieuwe appartementsgebouwen
Door mr. M.C.E. van der Vleuten en prof. mr. R.F.H. Mertens* [1] In de praktijk komt het veelvuldig voor dat een aannemer of projectontwikkelaar [2] een appartementsrecht verkoopt in een nog te bouwen gebouw. Daartoe wordt dan een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met de koper. Het (toekomstig) gebouw wordt vervolgens in appartementsrechten
Na VvE Belang opent ook Vereniging Eigen Huis VvE meldpunt
Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft onlangs in navolging van VvE Belang een meldpunt VvE’s geopend op haar website. Volgens de toelichting bij het meldpunt van VEH, zijn VvE’s de dupe van wanpresterende beheerders. VEH schrijft: ‘Het bestuur van een vereniging wordt vaak gevormd door vrijwilligers. Een bestuur hoort dan te
De vestiging van een opstalrecht op grond van art. 5:118a BW, in het bijzonder voor bestaande, in de appartementensplitsing betrokken opstallen
De vestiging van een opstalrecht op grond van art. 5:118a BW, in het bijzonder voor bestaande, in de appartementensplitsing betrokken opstallen. 1. Inleiding Sinds 1 mei 2005 is het mogelijk een erfpachtrecht en een opstalrecht te vestigen op het privé-gedeelte van een appartementsrecht oftewel op het gedeelte van het gebouw
Schotelantenne ja of nee?
Over het plaatsen van schotelantennes is veel jurisprudentie. Menige eigenaar heeft geprobeerd toestemming te krijgen voor het plaatsen ervan aan de gevel van het appartementengebouw of op het hekwerk van zijn balkon. Als het tot een gerechtelijke procedure kwam werd regelmatig op grond van artikel 10 EVRM de eigenaar in
Groot eigenaar maakt misbruik van stemrecht: besluiten vernietigd
LJN: BX4533,Sector kanton Rechtbank Haarlem 27 juli 2012 De eigenaar met de absolute meerderheid van stemmen in een VvE met 6 woonappartementen en zes bergingen stemt zonder nadere motivering tegen alle voorliggende besluiten. Daardoor wordt het financieel verslag 2011 niet vastgesteld, wordt geen décharge verleend, wordt een tegenvoorstel tot het afgeven
VvE klaagt te laat over gebrekkige administratie beheerder: vorderingen afgewezen
LJN: BX2245, Rechtbank Amsterdam 6 juni 2012 Nadat een VvE met ingang van 2008 van beheerder wisselde kwamen onregelmatigheden aan het licht. In een brief van maart 2008 schreef de VvE aan de beheerder,  “(…) Op 13 september 2007 wordt echter duidelijk dat de financiële situatie van de VvE minder
Alle VvE zaken naar de sector kanton en nietigheid bij verzoekschrift
In deze bijdrage betoog ik dat het wenselijk is alle zaken betreffende appartementsrechten tot absolute competentie van de sector kanton te rekenen. Tevens ga ik in op de vraag of de vordering tot nietigverklaring ex artikel 5:129 juncto 2:14 BW omgezet kan worden in een verzoekschriftprocedure. Appartementszaken toevoegen aan artikel
Het opstalrecht en erfpachtrecht als instrumenten voor meervoudig ruimtegebruik
Door: mr. B.C. Mouthaan* Gestapeld bouwen heeft de laatste decennia een vlucht genomen. Niet alleen vanwege grondschaarste, maar ook vanwege kostenbesparing en het efficiënte gebruik van de beschikbare ruimte. Met deze wijze van bouwen kan een kleiner stuk grond worden aangekocht en kan een hogere opbrengt worden gegenereerd doordat men
Besluit normering buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing op vorderingen van de VvE op haar leden
Met ingang van 1 juli 2012 is onder meer artikel 6:96 BW gewijzigd. Met ingang van die datum is evenzeer van kracht het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Dit besluit en die wijziging is te vinden in het Staatsblad 2012, nummers 140 en 141.De regeling is van toepassing op een
Minister Spies stuurt rapport Functioneren van VvE’s 2012 naar Kamer
Op 3 juli 2012 heeft minister Spies het Companenrapport ‘Het functioneren van VvE’s: update 2012 en verbetervoorstellen’ van 11 juni 2012 aangeboden aan de Kamer. In het rapport wordt het functioneren van VvE’s cijfermatig onderbouwd en geanalyseerd. Verder wordt een aantal verbetervoorstellen gedaan op het gebied van: – voorlichting en advies, –
Grondslag claim eigenaar op VvE niet wanprestatie, maar onrechtmatige daad
LJN: BW7791, Rechtbank Amsterdam 2 november 2011 Deze uitspraak bevestigt de aard van de rechtsverhouding tussen een appartementseigenaar en de VvE.  Een eigenaar vordert maatregelen aan de lift van de VvE en legt aan zijn vorderingen onder meer wanprestatie ten grondslag. De rechtbank oordeelt, dat van wanprestatie sprake is, indien een
VvERecht.nl Expert Meeting 2012, ‘gemengde complexen’ brengt knelpunten in kaart
Wat hebben een kantonrechter, een huurrechtadvocaat, een appartementsrechtadvocaat, een notaris, een VvE-beheerder, een vastgoedbelegger en een corporatie met elkaar gemeen? Zij zijn allemaal betrokken bij Verenigingen van Eigenaars waar niet alleen eigenaren maar ook huurders wonen (gemengde complexen), en zij worden daardoor allemaal geconfronteerd met de specifieke problemen die daarmee
Verslag VvERecht.nl Expert Meeting 2012: “gemengde complexen” d.d. 14 juni 2012
Tijdens de VvERecht.nl Expert Meeting 2012 is gediscussieerd over de onderstaande thema’s met betrekking tot gemengde complexen. De knelpunten en stellingen die hieronder weergegeven worden, geven geenszins de opninie van de redactie van VvEREcht.nl weer. De hier weergegeven knelpunten en stellingen zijn het resultaat van een inventarisatie die voorafgaand aan
Dakterras wel verkocht maar niet in splitsingsakte: gebruik staken
LJN: BW8021, Rechtbank Dordrecht 6 juni 2012 In de koopovereenkomst van appartementsrecht A2 is vermeld, dat koper gebruik mag maken van het dakterras maar geen (geluids)overlast mag veroorzaken aan het hieronder gelegen café-terras. Het dakterras is gelegen boven appartementsrecht A1, dat zelf geen toegang heeft tot het dak. De eigenaar
Ontbreken procesvolmacht bestuur leidt tot niet-ontvankelijkheid VvE
Rechtbank Utrecht, 5 juni 2012, 12/269 F (nog niet gepubliceerd). De onderhavige uitspraak bevestigt nogmaals het belang voor een VvE om bij het treffen van rechtsmaatregelen een deugdelijk en rechtsgeldig procesbesluit te nemen. Korte weergave van de feiten in deze zaak Een van leden van de VvE had in 2007
Salderingsgrens vervalt voor vereniging van eigenaren
Minister Verhagen wil in de eerste helft van 2012 de Elektriciteitswet 1998 (E-wet) aanpassen, zodat verenigingen van eigenaren onbeperkt kunnen salderen over de gemeenschappelijke elektriciteitsaansluiting. Salderen Op grond van artikel 31c E-wet kan een afnemer de elektriciteit die hij zelf invoedt op het net, verrekenen (salderen) met de elektriciteit die
Vervangende machtiging van de kantonrechter: achteraf en vooraf
In een VvE met twee appartementsrechten is onenigheid ontstaan over reparatie van het dak en het schilderwerk aan de buitengevel. Toen voor de zoveelste keer één van de twee eigenaren last had van lekkage heeft hij een bedrijf gebeld om het dak te repareren en aldus de problemen op te
Engelse vertaling Modelreglement 2006
Een modelreglement is naast de wet de basis voor de rechten en plichten van eigenaren van appartementsrechten. De Nederlandse taalvoering in de modelreglementen maakt het voor buitenlandse eigenaren van Nederlandse appartementen veelal lastig om de basis van haar rechten en plichten als eigenaar te begrijpen. De behoefte aan een Engelse vertaling
Servicekosten: dwingend huurrecht gaat vóór appartementsrecht
LJN: BC7666, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 21 maart 2008 In de algemene voorwaarden van een woningbouwvereniging is een regeling opgenomen die beantwoordt aan artikel 7:261 lid 2 BW. Dat artikel bepaalt, dat de huurder gebonden is aan een wijziging van de levering van zaken of diensten en het daarbij behorende gewijzigde voorschotbedrag,
Eigenaar vs. huurder in gemengde complexen
Naarmate huurders meer gebonden zijn aan de reglementen van de VvE, zullen zij daar meer inspraak op willen uitoefenen. De VvE is echter een rechtspersoon gericht op het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke onroerende zaak en is daarmee uitsluitend de wettelijk vertegenwoordiger van de eigenaars. Huurders komen in de
Hoge Raad: eigenaar draagt naar breukdeel bij aan kosten bestuursdwang VvE
LJN: BW4812, Hoge Raad 4 mei 2012 Een eigenaar van een appartement in Den Haag wordt door de gemeente wegens achterstallig  onderhoud aangeschreven om verbeteringen aan diens appartement uit te voeren, onder aanzegging van bestuursdwang. Ook de VvE wordt aangeschreven, voor zover het verbeteringen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het
VvERecht.nl organiseert Expert Meeting ‘Gemengde Complexen’
Een van de activiteiten van VvERecht.nl is het organiseren van de jaarlijkse VvERecht.nl Expert Meeting. Op 14 juni 2012 vindt de eerste VvERecht.nl Expert Meeting plaats met als onderwerp ‘gemengde complexen’. Daarbij zullen diverse experts bestaande uit vertegenwoordigers van corporaties, professionele beleggers, politici, ambtenaren van Ministerie van BZK, huurrecht juristen en appartementsrecht
Nietig besluit is ook vernietigbaar; kantonrechter vernietigt
LJN: BW1490,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch 6 april 2012 In de akte van splitsing is bepaald, dat de privégedeelten bestemd tot garage slechts kunnen toebehoren aan degenen die eigenaar zijn van een appartementsrecht dat recht geeft op het gebruik van een woning. In strijd met die bepaling verkoopt een appartementseigenaar een
Appartementsrecht: gemeenschappelijk en privégedeelte, waar ligt de grens?
Door: mr. John Wijnmaalen* Bij de bepaling van de grenzen tussen gemeenschappelijke delen en privégedeelten bij splitsingen in appartementsrechten, nemen de omschrijving in de notariële akte van de gedeelten van het gebouw die ertoe strekken dat een appartementseigenaar de bevoegdheid tot uitsluitend gebruik daarvan heeft (hierna: privégedeelte) en de splitsingstekening
Rijdende rechter: reclamezuil buiten mag niet
Rijdende Rechter, zaak S19-04 d.d. 23 februari 2012 Niet alle VvE zaken worden door de gewone rechter beslecht, zo blijkt uit dit bindend advies van de rijdende rechter. Een huurder van een bedrijfsunit plaatst op het gemeenschappeklijk terrein van de VvE een reclamezuil en een opbergkist. De VvE vordert met een beroep
Minister Spies reageert op kamervragen over faillissement Redema
CDA kamerlid Van Bochove stelde kamervragen aan minister Spies van BZK naar aanleiding van het faillissement van Redema. De minister gaat in haar antwoorden in op de mogelijkheid dat een aantal VvE’s tot in totaal 1,5 miljoen schade lijdt als gevolg van het faillissement van Redema in combinatie met het feit,
Gemeente mag schoonmaakbijdrage voor winkelpassage aan VvE staken
LJN: BW0336, Rechtbank Rotterdam 28 maart 2012 De gemeente betaalt sinds 1974 een bijdrage in de schoonmaakkosten van een winkelcentrum. De gemeente heeft aankondigd hiermee te willen stoppen. Het winkelcentrum vordert continuering van de bijdrage. De rechtbank wijst de vordering af. Omdat het winkelcentrum ‘s avonds en ‘s nachts niet
Vervangende machtiging om een appartementseigenaar tot medewerking te dwingen
LJN: BV8885 Hof ‘s-Hertogenbosch, 14 maart 2012. In de procedure in eerste aanleg, de procedure die aan deze uitspraak vooraf ging, is door de VvE jegens de appartementseigenaar aan de kantonrechter een vervangende machtiging verzocht op grond van artikel 5:121 BW. Korte toelichting procedure ex artikel 5: 121 BW Wanneer
Wat behoort tot de privégedeelten van een appartementsrecht?
Volgens artikel 5:111 sub a BW moet in de akte van splitsing van een appartementencomplex nauwkeurig worden omschreven welke gedeelten van het gesplitste gebouw of de gesplitste grond bestemd zijn om als privégedeelte te worden gebruikt. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de splitsingstekening, waarin de begrenzing van de
Ingebruikgeving van gemeenschappelijke gedeelten in een appartementensplitsing
Door: Mr. J.B.C. Tummers(1) en prof. mr. R.F.H. Mertens(2) | Dit artikel werd eerder gepubliceerd in het Nederlands Tijdschrift voor Burgerlijk Recht (NTBR), editie februari 2012. 1. Inleiding Het komt in de praktijk veelvuldig voor dat een vereniging van eigenaars (hierna: ‘VvE’) gedeelten die binnen een appartementensplitsing voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd,
Wat behoort tot de privé gedeelten van een appartement? Uitleg akte van splitsing
Hoge Raad | 16 maart 2012 | ECLI:NL:HR:2012:BV1771 In de koopovereenkomst van het bovenappartement was een vide begrepen, waarin de koper zelf een hoge ruimte kon aanbrengen. In de akte van splisting is deze ruimte niet benoemd als behorend tot het bovenappartement. De tussenvloer wordt na de levering aangebracht. Vervolgens
Model dagvaarding voor incasso van VvE bijdragen (met toelichting)
De VvE die zich geconfronteerd ziet met niet betaalde verenigingsbijdragen zal uiteindelijk de gang naar de rechter moeten maken. Elke procedure begint met een dagvaarding. De model dagvaarding die hier gepubliceerd is, kan dienen als begin van uitvoering. De gebruiker wordt er nadrukkelijk op gewezen, dat de feiten en omstandigheden
Gebruik privé-gedeelten: geen fiets op eigen parkeerplaats
Mag een eigenaar zijn fiets in de parkeergarage stallen? Als het om het gemeenschappelijke gedeelte gaat, zal de vergadering daarover moeten beslissen. Maar hoe zit het nu als het om een privé-parkeerplaats in de garage gaat, die behoort tot het gedeelte waar de appartementseigenaar volgens de splitsingsakte het exclusieve gebruiksrecht
Verrekenen van periodieke voorschotbijdragen/ stookkosten in geval van overdracht
LJN: BV6066, Sector kanton Rechtbank Rotterdam, 20 januari 2012 – Op grond van het bepaalde in artikel 5:122 lid 5 BW dient de notaris er voor zorg te dragen dat aan de akte van overdracht of toedeling een verklaring wordt gehecht die wordt afgegeven door het bestuur van een VvE met
Richtlijnen Appartementstekeningen
De “Richtlijn Appartementstekeningen” is in april 2006 opgesteld door het Kadaster. Ontwikkelingen van na april 2006 zijn niet in de Richtlijn meegenomen. Als voorbeeld wordt genoemd de invoering van de mogelijkheid om zelfstandig percelen te ‘splitsen’, waarbij nieuwe definitieve perceelnummers ontstaan met voorlopige kadastrale grenzen en voorlopige oppervlakten. Deze ontwikkeling
Hoge Raad: Huurder appartement niet gebonden aan huishoudelijk reglement VvE
Door: mevrouw mr. Ines C. Blomsma* HR 10 februari 2012, LJN BU8174 De huurder van een appartement is niet op grond van art. 5:120 lid 2 BW gebonden aan bepalingen uit het huishoudelijk reglement van de VvE. Het hof heeft ook niet vastgesteld dat het huishoudelijk reglement deel uitmaakt van het
VvE schadeplichtig wegens onterechte opschorting schoonmaakcontract
LJN: BV6646, Rechtbank Amsterdam 14 september 2011 Een VvE heeft een overeenkomst voor bepaalde tijd gesloten met een schoonmaakbedrijf. De werkzaamheden en de vergoedingen zijn in de overeenkomst omschreven. De algemene voorwaarden van het schoonmaakbedrijf zijn van toepassing. Daarin is onder meer een opschortingsverbod opgenomen voor de VvE als opdrachtgever. De VvE
Beheerder failliet: vermogen VvE in de boedel?
Op 17 januari 2012 is Redema “VvE” BV h.o.d.n. Redema VvE te Nieuwegein door de rechtbank in Utrecht failliet verklaard.  De gefailleerde vennootschap zou gelden van VvE’s hebben doen overmaken naar bankrekeningen op haar naam. Voorshands moet er rekening mee gehouden worden, dat de curator in het faillissement in dat geval
Geluidsisolatie niet kamerbreed, vordering daartoe afgewezen
LJN: BV6705, Gerechtshof Leeuwarden 7 februari 2012 De eigenaar van het benedenappartement vordert aanpassing van de marmeren vloer in het bovenappartement, zodanig dat deze in overeenstemming is met het reglement. Het is op grond daarvan niet toegestaan harde vloerbedekking als parket, tegels en dergelijke op de woningvloer te leggen, tenzij dit geschiedt
Voorafgaand aan de vergadering schriftelijk stemmen
In een VvE kwam de vraag op of er ook op een andere manier gestemd mag worden behalve ‘in persoon’ of ‘met een volmacht’. De betreffende splitsingsakte (uit 1979) bepaalde: – Iedere eigenaar is stemgerechtigd (art. 34) – Iedere eigenaar is bevoegd in persoon of bij een schriftelijk gevolmachtigde de
Warmte Koude Opslag (WKO) in de VvE
Warmte Koude Opslag (WKO) staat steeds meer in de belangstelling. WKO is een duurzaam systeem, dat gebruik maakt van warmte of koude in de ondiepe tot middeldiepe ondergrond. Daarmee kunnen gebouwen worden verwarmd in de winter en gekoeld in de zomer. Op langere termijn levert het systeem een energie- en
Appartementsrecht in combinatie met erfpacht maakt herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden mogelijk
In binnenstedelijke gebieden bevinden zich vaak markante leegstaande gebouwen, die voorheen door post, kerk of overheid werden gebruikt. Deze gebouwen zijn door de hoge grondprijzen momenteel moeilijk te herontwikkelen. Tijdens het door de Stichting Fundatie Bachiene op 19 januari 2012 aan de Universiteit Nijenrode gehouden symposium “Vastgoedfinanciering in woelige tijden”
Appartementsrecht en woningcorporaties: welke knelpunten zijn er in de praktijk?
Woningcorporaties kunnen in praktische en juridische probleemsituaties komen als zij appartementen gaan verkopen en te maken krijgen met splitsingsakten en een Vereniging van eigenaars. Vooral op het gebied van de vele rollen die de woningcorporatie heeft, maar ook op het gebied van renovatie, zelf aangebrachte wijzigingen, overlast en inspraak kent
Besluit aktewijziging geluidsnorm vernietigd
Rechtbank Arnhem 20 december 2011, AZ / VERZ 11-7034 Vervolg op LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010, ook op VvERecht.nl In de zaak die uitspraak die leidde tot de uitspraak van de rechtbank Arnhem d.d. 24 januari 2010 (zie hierboven) vorderde de VvE verwijdering van de harde vloerafwerking in de woonkamer van
Executoriaal beslag appartementsrecht en de hypotheekhouder
In dit artikel bespreek ik in het kort de volgende vragen: a. Wanneer kan door een VvE executoriaal beslag op een appartementsrecht worden geleg? b. Welke handelingen zijn noodzakelijk nadat dit executoriaal beslag is gelegd? c. Binnen welke termijn kan een executoriaal beslag op een appartementsrecht gelegd namens de VvE,
Acties huurder appartementsrecht bij overlast van eigenaar-bewoner
Stel een huurder van een appartementsrecht ondervindt ernstige hinder van een eigenaar-bewoner van een boven hem gelegen appartement. Het betreft een in appartementsrechten gesplitst complex. Huurder wil dat de eigenaar-bewoner het veroorzaken van de overlast zal staken. Welke maatregelen kan de huurder ter zake nemen? Algemeen Huurder heeft een huurovereenkomst
Parkeerplaats jaren in gebruik: geen bezit, geen verjaring
LJN: BV0871, Gerechtshof Leeuwarden 10 januari 2012 Een aantal appartementseigenaren parkeert sinds jaar en dag op dezelfde parkeerplaatsen zonder dat daarvoor in de akte van splitsing een exclusief gebruiksrecht aan deze eigenaren is toegekend. De VvE wil het gebruik beëindigen. De eigenaren beroepen zich echter op verkrijgende verjaring ex art.
Camera toezicht in hal appartementencomplex
De vergadering van eigenaren wil besluiten om een camera te plaatsen ter plaatse van de gemeenschappelijke hal van het appartementencomplex waarover zij het beheer voert, met als doel ‘bewaking’. Mag de vergadering van eigenaars hiertoe besluiten? – NB: Op grond van het besluit van 5 maart 2012 is de genoemde
Model specifieke volmacht (met toelichting)
Deze model specifieke volmacht is een beperkte, schriftelijke volmacht binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft voor één of meerdere specifiek in de volmacht genoemde agendapunten tijdens één specifieke vergadering zijn bevoegdheden in last en volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht is voorzien van een steminstructie, hetgeen inhoudt, dat de gevolmachtigde
Model doorlopende, algemene volmacht (met toelichting)
Deze model doorlopende, algemene volmacht is de meest ruime, schriftelijke volmacht die denkbaar is binnen de VvE. De appartementseigenaar geeft doorlopend al zijn bevoegdheden in volmacht aan de gevolmachtigde. De volmacht geldt eveneens indien buiten de ALV om schriftelijk wordt gestemd. De gevolmachtigde is gerechtigd bij diens belet of ontstentenis
Zonwering ondanks strijd splitsingsakte en HHR toegestaan
LJN: BU9751 Sector kanton, Rechtbank Rotterdam, 26 augustus 2011. Inconsequente handhaving artikel 13 MR 1992 door VvE ten aanzien van wijzigingen aan de balkons. Door de VvE worden wijzigingen aan balkons door andere eigenaren toegestaan. Het gewenste aanbrengen van een zonnescreen door verzoekers in kwestie heeft een soortgelijke aantasting van het
Model akte van wijziging splitsing
Een wijziging splitsing is doorgaans een bewerkelijke exercitie die de VvE niet vaak wenst te herhalen. Dat komt met name doordat – in beginsel – de medewerking van alle eigenaars is benodigd. Artikel 5:139, lid 2, van het Burgerlijk Wetboek biedt ook de mogelijkheid om met een meerderheid van 4/5e
Wisselen van spoor van aktewijziging ex artikel 5:139 lid 2 naar 5:139 lid 1 onmogelijk
LJN: BU7520, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden 8 december 2011 | De ALV van een VvE besluit met meer dan 80% van de stemmen tot wijziging van de akte van splitsing ex artikel 5:139 lid 2. De tegenstemmers vorderen vernietiging van dat besluit in een dagvaardingsprocedure bij de gewone rechter ex artikel
Monumenten vergunning ondanks verbod VvE
LJN: BV0327, Rechtbank Amsterdam 5 december 2011 | Een bewoner van een appartement in een monument vraagt een monumentenvergunning aan voor ramen in de zijmuur. Met anderen komt de VvE  komt in beroep tegen deze vergunning, onder meer stellende dat de latere vereiste bouwvergunning onmogelijk verkregen kan worden vanwege het ontbreken
Oplevering nieuwbouw: glasbewassing tegen redelijke kosten
Raad van Arbitrage voor de Bouw | 5 maart 2003 | nr. 23.553 Regelmatig procederen VvE’s tegen ondernemers over onder meer gebrekkige mogelijkheden tot glasbewassing en gevelonderhoud. Dat is met name aan de orde, indien delen van de gevel of daken het gebouw niet of nauwelijks bereikbaar zijn. Bij de beoordeling van
Ballotage-eisen in HR niet geldig wegens strijd met wet en akte
LJN: BU6485, Sector kanton Rechtbank Amsterdam, 25 november 2011 In een VvE geldt krachtens de akte een toestemmingsvereiste voor verhuur. Dat wijkt af van de gebruikelijke regeling, waarbij een appartementseigenaar kan volstaan met het doen afgeven van een huurdersverklaring aan het bestuur van de VvE, waarin de huurder verklaart zich
Gemeente Utrecht verbiedt woningsplitsing in ‘Krachtwijken’
Het college van B&W van Utrecht wil het splitsen van woningen in sommige delen van de stad tegengaan. Aanleiding daartoe vormen toegenomen klachten uit de omgeving. Het college stelt voor om bestemmingsplannen in bepaalde delen van de stad aan te scherpen, waardoor splitsen niet meer mogelijk is. In de notitie
Motie tegen inschrijfplicht VvE bij KvK aangenomen
Op 22 november 2011 heeft de Tweede Kamer de motie ‘Verhoeven/Bochove’ aangenomen. In de motie verzoekt de Tweede Kamer de regering te onderzoeken welke stappen gezet kunnen worden om de verplichte inschrijving voor VvE’s bij de Kamer van Koophandel te beëindigen en de Tweede Kamer hierover in het eerste kwartaal van 2012
Kantonrechter verklaart zich onbevoegd voor nietigverklaring
LJN: BU4823,Sector kanton Rechtbank Haarlem 9 november 2011 In een bagatelzaak legt een appartementseigenaar, tevens voormalig lid van de kascommissie, een principieel punt aan de kantonrechter voor: de VvE is niet bevoegd om andere uitgaven te doen dan die waartoe zij statutair gerechtigd is. De eigenaar verzoekt de kantonrechter om die reden
Model akte van splitsing in appartementsrechten (met toelichting)
Geen gebouw is hetzelfde en ook de wensen en belangen van de (toekomstige) eigenaars zullen van elkaar verschillen. Iedere splitsing in appartementsrechten dient derhalve afgestemd te worden op het te splitsen object (gebouw en/of grond) en de eigenaars of erfpachters daarvan. Laat u zich bij de voorbereiding van een splitsing
Naleving van de splitsingsakte
Rechtbank Maastricht, 28 april 2010, zaaknr/rolnr: 135259 / HA ZA 08-1296 Naast de in artikel 5:106 e.v. BW opgenomen wettelijke regeling is de akte van splitsing (met daarin opgenomen het reglement van splitsing en de statuten van de VvE) veruit de belangrijkste bron van rechten en plichten van appartementseigenaars en
Bevoegdheid van ALV delegeren aan bestuur in strijd met MR
LJN: BL5205,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 11 februari 2010 Het reglement van een VvE bevat twee bepalingen ten aanzien van verbouwingen. Artikel 10 lid 6 bepaalt dat het eigenaars of gebruikers niet toegestaan is verbouwingen te verrichten zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van het bestuur. Artikel 7 bepaalt dat voor verbouwingen die
De bevoegdheid van een bestuur van een VvE
Iedere VvE neemt deel aan het economisch verkeer. Vaak gaan met opdrachten van VvE aan derden grote bedragen gemoeid. Het is om die reden van belang het volgende te weten: a. Aan wie kunnen bevoegdheden tot vertegenwoordiging van de VvE worden toegekend? b. Waaruit kan de samenstelling van het bestuur
Verkeerde geluidsnorm in akte van splitsing
LJN: BL6841, Rechtbank Arnhem 24 februari 2010 In de akte van splitsing is de volgende bepaling opgenomen: ‘De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zo veel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen,
Niet elke beslissing is een besluit dat nietig kan zijn?
LJN: BQ5778,Sector kanton Rechtbank Maastricht 18 mei 2011 Een recreatiepark wordt beheerd door een boek 2-vereniging. In de koopovereenkomsten waarbij de recreatiewoningen zijn gekocht is opgenomen dat de kavels met bungalows voor recreatieve doeleinden gebruikt dienen te worden en dat permanente bewoning uitgesloten is. Het gebruik van de gronden en
Handhaving door de VvE in kort geding
In de akte van splitsing en het modelreglement zijn diverse gebods- en verbodsbepalingen opgenomen. Schending van deze bepalingen kan leiden tot waarschuwingen van de VvE en zelfs het opleggen van boetes. Maar als de overtreder niets doet, wat dan? Kan de VvE eventuele boetes ook tegen de wil van de
Dakterras moet weg
In een VvE zijn veel regels om alles in goede banen te leiden. Niet altijd houden alle eigenaren zich aan de voorschriften. Handelen zonder de juiste weg te bewandelen kan in korte tijd uitlopen op een rechtszaak en veel geld kosten. Bovendien kan het de verhoudingen in de VvE verstoren.
Beheersvergoeding na opzegging lidmaatschap Boek 2 VvE?
LJN: BT6111, Gerechtshof Arnhem, 9 augustus 2011 |  Villapark De Zeven Heuvelen is juridisch zo vormgegeven dat de eigenaren van de villa’s het volledige eigendom van de villa’s hebben. De gezamenlijke voorzieningen op het park (o.a. infrastructuur en groenvoorzieningen) zijn eigendom van een Boek 2 VvE. Voorafgaand aan de verkoop van de
Dakterras onrechtmatig: verwijderen
LJN: BT2558, Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem 29 augustus 2011 In een kleine VvE realiseert de eigenaar van een van de bovenwoningen een dakterras, zonder daarvoor toestemming te vragen aan de slapende VvE. Tegelijkertijd met de vergadering waarin de VvE geactiveerd wordt, wordt het dakterras aangelegd. Eén van de bewoners en de
Gebruik ontzegd, ontruiming geweigerd
LJN: BT2463, Voorzieningenrechter rechtbank Amsterdam 22 september 2011 Een bewoner/eigenaar van een appartementsrecht veroorzaakt structureel overlast, mede ingegeven door psychische problemen. MR 1983 is op de splitsing van toepassing. De ALV besluit tot het geven van een waarschuwing op grond van artikel 27 MR 1983. De overlast blijft, waarna de ALV
Erotische massagesalon in zakelijke VvE niet toegestaan
LJN: BL3501, Voorzieningenrechter Rechtbank ’s Gravenhage, 10 februari 2011. Is het exploiteren van erotische massagesalon een bedrijf in strijd met de goede zeden en daarom niet toegestaan in een gesplitst bedrijvencomplex? Twee eigenaren van een appartement in een bedrijvencomplex te Alphen aan den Rijn verhuren het betreffende appartement aan een
Vernietiging aktewijziging 5:140a BW (I)
LJN: BP7928, Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2011 De vordering tot vernietiging van het besluit tot wijziging van de akte van splitsing op grond van art. 5:140a BW wordt afgewezen. De vordering was ingesteld door één van de bewoners die eerder tegenstemde. Er is sprake van een aktewijziging als bedoeld in artikel 5:139
Energiebesparende maatregelen en de VvE
Energiebesparende maatregelen aan woningen staan op dit moment volop in de belangstelling. Bij een eigendomssituatie beslist de eigenaar zelf. In een appartementencomplex ligt dat anders. Energiebesparende voorzieningen worden met name getroffen aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Daar gaat de VvE over. Hoe besluit de VvE op geldige wijze
Erfdienstbaarheden door verjaring
Sinds de inwerkingtreding van het huidige Burgerlijk Wetboek op 1 januari 1992 is het mogelijk dat ook zogeheten niet voortdurende erfdienstbaarheden na 20 jaar ontstaan door verjaring. Daardoor zal per 1 januari 2012 een groot aantal niet voortdurende erfdienstbaarheden door verjaring ontstaan. Dat zal ook het geval zijn bij appartementencomplexen.
Uitleg antispeculatiebeding bij verhuur: Haviltex vs. CAO-norm
LJN: BQ7055, Rechtbank ‘s-Hertogenbosch , 8 juni 2011 Op de koopovereenkomst zijn algemene verkoopvoorwaarden van de gemeente van toepassing. Daarin is een anti-speculatiebeding opgenomen, inhoudende de plicht om het gekochte gedurende vijf jaar zelf te bewonen en niet door te verkopen, alle op straffe van een boete. De koper gaat
Herzien onherroepelijk ALV besluit
Stel: tijdens de Algemene Leden Vergadering (ALV) is een besluit genomen tot renovatie van het gebouw. Besloten is tot vervanging van de kozijnen. Er is een aannemer gevonden die de kozijnen zal vervangen en de kosten ertoe zijn besproken en akkoord bevonden door de ALV met een meerderheid van stemmen.
Zwijgen kan duur zijn!
Wanneer iemand zijn appartement wil verkopen moet hij aan de aspirant koper alle ins en outs van zijn appartementsrecht meedelen. De positieve kanten zal een verkoper graag vertellen, maar de verleiding wat negatieve zaken te verzwijgen kan groot zijn. Toch kunt u zichzelf daarmee lelijk in de vingers snijden.  
Geldt de 5%-regeling ook voor opleveringsgebreken aan gemeenschappelijke gedeelten?
De koper van een nog te bouwen of in aanbouw zijnd nieuwbouwappartement sluit met de ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst. Deze overeenkomst omvat de verplichting om het appartement en het gebouw met alle aan- en toebehoren binnen de in de koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen termijn op te leveren aan de koper, die tevens opdrachtgever
De eigenaarsbelang-verzekering
Het is niet gegeven dat naast de gemeenschappelijke gedeelten van een gebouw tevens het zogeheten ‘eigenaarsbelang’ onder de dekking van de opstalverzekering van de VvE wordt gebracht. Onder eigenaarsbelang wordt verstaan de eigen voorzieningen zoals keuken en badkamer, maar ook vloer- en wandafwerking. Deze voorzieningen kunnen bijvoorbeeld als gevolg van
Gemeente grijpt in bij slapende VvE
Op 20 april 2010 stemde de Tweede Kamer in met het wetsvoorstel tot wijziging van Boek 5 BW en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door een Vereniging van Eigenaars. De wet is met ingang van 1 juli 2011 in werking getreden. Preventief activeren van een slapende
VvE niet opgeroepen ex 5:130 lid 3 BW: alsnog bevel tot oproeping
LJN: BU7764, Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2011 Waneer een verzoek tot venietiging ex artikel 5:130 BW wordt gehonoreerd, dan vernietigt de rechter een besluit van een orgaan van de VvE, bijvoorbeeld een ALV-besluit. Dat raakt de belangen van de VvE en alle stemgerechtigden. Zij die op grond van de wet en het reglement belang bij een
VvE procedeert zonder procesvolmacht: proceskosten indiener, advocaat
LJN: BV8196, Sector kanton Rechtbank Middelburg 25 juli 2011 | Twee VvE’s in totaal bestaande uit 4 appartementen van twee eigenaars hebben geen bestuurder die door de vergaderingen benoemd is. Wel is één van de eigenaars  belast met VvE taken, die hij met medeweten en instemming van de ander verricht. Er
Gebrek aan gemeenschappelijke zaak geeft recht op huurprijsvermindering
LJN: BT6531,Sector kanton Rechtbank Amsterdam 11 januari 2011 In een complex zijn de begane grond en de eerste etage verhuurd als bedrijfsruimte. Daarboven liggen 12 woonetages. De bedrijfsruimte en de woonetages vormen twee appartementsrechten in een VvE. Gebreken aan de standleidingen in het woongedeelte veroorzaken lekkage in de bedrijfsruimte. Dat
Vervangende machtiging ex artikel 5:121 (3)
LJN: BR3103, Sector kanton Rechtbank Groningen 1 juli 2011 Een eigenaar van een appartement verzoekt op grond van artikel 5:121 BW om vervangende machtiging achteraf voor het repareren van een intercom installatie en een vervangende machtiging voor nog uit te voeren schilderwerk. De gevraagde machtiging achteraf voor de intercom wordt
Afrekening onjuist. Mag de VvE alsnog verrekenen?
Wat nu? De servicekosten blijken gedurende een langere periode niet conform de in de akte van splitsing opgenomen breukdelen aan de appartementseigenaren te zijn doorbelast. Of deze: er verschijnen nakomende kosten voor een inmiddels verkocht appartement, terwijl de VvE bij de levering daar niets over heeft gemeld. De vraag is
Sector kanton Rechtbank Middelburg 21 juli 2010
Voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW van een aan het bestuur verleende procesvolmacht moet buiten kijf staan, dat de VvE misbruik van procesrecht maakt. Dat werd in deze uitspraak niet aangenomen. De besluiten van de VvE tot handhaving van het reglement blijven in stand. Het verzoek tot vernietiging
Bestuursdwangbesluit richten aan VvE of individuele leden?
LJN: BR0759 Voorzieningenrechter Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector bestuursrecht 22 juni 2011 Wie moet de gemeente aanschrijven bij achterstallig onderhoud: de VvE of de individuele appartementseigenaren? Dat hangt af van de vraag aan welk gebouwdeel het achterstallig onderhoud zich voordoet. Hier was sprake van slechte balkons. Eerst schreef de gemeente de eigenaren
Ontbreken machtiging VvE
LJN: BQ8703, Gerechtshof Leeuwarden 21-06-2011 De VvE en een lid procederen tegen een ander lid van de VvE. In het modelreglement is opgenomen, dat het bestuur een machtiging van de vergadering behoeft voor het instellen van rechtsvorderingen. Die machtiging is er niet. Pas in hoger beroep doet het andere lid
Uitleg van de akte van splitsing
De akte van splitsing is het belangrijkste document als het gaat om de bepaling van de rechten en plichten van de leden en de VvE in hun onderlinge relatie. Daar komt bij dat iedereen die een appartement verwerft, van rechtsweg lid is van de VvE en daarmee automatisch gebonden is
Ongerechtvaardigde verrijking eigenaren appartementen?
LJN:BR3152,Sector kanton Rechtbank Rotterdam 21 juni 2011 Mag de VvE bij het nemen van een besluit tot uitgifte van extra vierkante meters na herbouw de stichtingskosten in rekening brengen, indien de marktwaarde van deze meters hoger is? Verzoek om vernietiging van de eigenaren die van die mogelijkheid geen gebruik maakten
Ontslag bestuurder
LJN:BQ8532, Rechtbank Arnhem 1 juni 2011 In deze zaak bedacht een bestuurder zich. Na eerst zelf ontslag te hebben genomen als bestuurder van een VvE, weigerde zij haar bestuurstaken neer te leggen. De VvE eist met succes het doorhalen van de inschrijving als bestuurder in het handelsregister en vordert schadevergoeding
Verhuurverbod en welstandsbepalingen
Doorgaans bevatten de akte van splitsing en het splitsingsregelement de standaard bepalingen omtrent verhuur en ingebruikgeving van appartementen door eigenaars. Ook komt het voor, dat in de akte voorwaarden aan de verhandelbaarheid van een appartement worden verbonden. Soms gaan die voorwaarden echter te ver. Zo zijn gevallen bekend, waarin eigenaren
Recht op afrekening servicekosten VvE verwerkt
LJN: BQ8259, Rechtbank Arnhem 25 mei 2011 Vereniging van Eigenaren (VvE) vordert van de eigenaar van een groot aantal (verhuurde) appartementen vergoeding van werkelijke stookkosten ruim na de verkoop levering van deze appartementen door de eigenaar aan derden. Bij de levering is verklaard dat de eigenaar geen verdere schulden aan
Individuele energiebesparing
Stel: niet de meerderheid van de (kleine) VvE wenst en energiebesparende maatregelen treffen aan het hele gebouw, maar slechts één van de bewoners wil zijn eigen appartement aanpakken. Kan dat? Voorbeeld: vooroorlogse boven- en benedenwoningen Als voorbeeld neem ik een woongebouw van voor de oorlog in een willekeurige stad. Er
Aansprakelijkheid eigenaren appartementen bij bestuursdwangbesluit
LJN: BQ5837 Rechtbank Rotterdam 18 mei 2011 De gemeente Rotterdam vaardigde een bestuursdwangbesluit uit aan een VvE vanwege achterstallig onderhoud. Na bezwaar is dat besluit onherroepelijk geworden. De VvE liet na om werkzaamheden zelf uit te voeren binnen de gestelde termijn. De gemeente liet daarop werkzaamheden met toepassing van bestuursdwang
Tegengesteld belang bij stemrecht
LJN BQ7678, Sector kanton Rechtbank Maastricht 16 mei 2011 Een VvE is een rechtspersoon die wordt beheerst door de bepalingen van het appartementsrecht zoals neergelegd in boek 5, titel 9 BW. Voor die zaken waar het appartementsrecht geen bijzondere voorschriften geeft, geldt tevens het algemene rechtspersonenrecht, boek 2, titel 1
Afgifte geluidscertificaten geweigerd
LJN: BQ0516, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 april 2011 In kort geding vordert de benedenbuurman van zijn bovenbuurman, dat hij afschriften verstrekt van alle documentatie waaruit blijkt hoe zijn harde vloer is gelegd en waaruit de ondervloer bestaat. De bovenbuurman was voorzitter van de VvE, maar heeft zich niet bemoeid met het onderzoek
Kostenverdeling
De tijd van vergaderen is weer aangebroken en menigeen buigt zich over de jaarstukken van de VvE. Meestal zal de vergadering van eigenaren de jaarstukken goedkeuren en wordt decharge verleend. Een enkele keer kunnen één of meerdere personen zich daar niet in vinden en verzoeken de kantonrechter het besluit van
Opleveringsgeschillen: wie procedeert voor welke instantie?
Het komt regelmatig voor, dat niet geheel duidelijk is, voor wiens rekening een gebrek in een nieuwbouwappartement komt. Dan is ook onduidelijk, wie de bouwondernemer moet aanspreken. Is dat de VVE of de individuele eigenaar? Is dat wel duidelijk, dat rijst de vraag bij welke instantie de rechtszaak aanhangig moet
Profijt niet vereist voor betaling volgens breukdeel
LJN: BP8878, Gerechtshof Amsterdam 15 maart 2011 Ook als gemeenschappelijke kosten geen enkel profijt opleveren voor één of meerdere appartementen, zijn deze appartementen gehouden aan de gemeenschappelijke kosten bij te dragen overeenkomstig hun aandeel in de splitsing. Het is ook zonder procedure tot wijziging van de akte van splitsing als
Externe aansprakelijkheid appartementseigenaar voor dwangsom VvE, 5:113 lid 5 BW
Gerechtshof  ‘s-Gravenhage | 15 maart 2011 | ECLI:NL:GHSGR:2011:BP8059 De schuld van de VvE aan de Gemeente voor de kosten die samenhangen met  de in de aanschrijving betrokken werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, dient ingevolge het hierboven weergegeven systeem intern te worden aangemerkt als een schuld die voor
Ontwikkelaar tevens eerste bestuurder VvE aansprakelijk
LJN: BP9729, Rechtbank Rotterdam, 23 maart 2011 Een corporatie realiseert en verkoopt een nieuwbouwcomplex, bestaande uit meedere ondersplitsingen met daarin woningen, winkels en parkeerplaatsen. De corporatie benoemt zichzelf tot eerste en enig bestuurder en tevens beheerder van de VvE. Enkele jaren later volgt een nieuw bestuur, bestaande uit kopers, de corporatie
Mededelingsplicht verkoper van een appartementsrecht
LJN: BQ1512, Rechtbank Rotterdam 16 maart 2011 Kan een koper van een appartement de kosten van groot onderhoud verhalen op de verkoper als de verkoper wist dat die kosten er aan zaten te komen maar de koper daarover niet heeft geïnformeerd? Ja, beroep op dwaling slaagt. De onderzoeksplicht van de
Aansprakelijkheid VvE-beheerder/bestuurder
VvE’s maken in toenemende mate gebruik van de diensten van externe beheerders/bestuurders. Dat komt doorgaans het beheer van de VvE ten goede. Anders dan een ledenbestuur heeft de beheerder meerdere VvE’s in beheer. Bovendien geldt de overeenkomst met de VvE meestal voor onbepaalde tijd, wat bijdraagt aan de continuïteit van
Toestemming VvE voor bed & breakfast in bedrijfsruimte vernietigd
LJN: BO8425, Rechtbank Amsterdam 4 oktober 2010 | Een gedeelte van een appartementsrecht heeft blijkens de akte de bestemming bedrijfsruimte, welke bestemming nader is omschreven in de akte. Het reglement bepaalt dat gebruik dat afwijkt van deze bestemming slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering. Bij besluit van de VvE
Uitleg akte van splitsing (3)
LJN: BO5223, Hoge Raad 28 januari 2011 In de zaak die leidde tot dit arrest was een serre gebouwd op een aan  een andere appartementseigenaar toebehorend perceel. Op basis van een uitleg van de splitsingsakte oordeelt de Hoge Raad dat voor dat voor vaststelling van de omvang van een recht
Verdeelsleutel in praktijk anders dan in reglement
LJN: BQ9586, Sector kanton, Rechtbank Middelburg 16 februari 2011. Een VvE hanteerde naar nu bleek vanaf 1972 een onjuiste verdeelsleutel. De ALV besloot in 2010 om voortaan wel volgens de akte om te slaan en besloot tegelijkertijd het oud zeer te laten rusten. Wat sommigen jarenlang teveel betaalden werd niet terugbetaald
Afwijkende gewoonte kostenverdeling
LJN: BP7929, Gerechtshof Amsterdam, 15 februari 2011 Het splitsingsreglement van onderhavige VvE bepaalt dat de ramen en kozijnen tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Een van de eigenaars verzoekt de VvE om op kosten van de VvE herstelwerkzaamheden aan de kozijnen van zijn/haar appartement uit te laten voeren. De VvE heeft
De lekkage in kort geding
Altijd vervelend als je ermee geconfronteerd wordt, een lekkage. Soms zorgt het voor grote overlast, soms valt de schade mee. Om de gevolgen zoveel mogelijk te beperken, is het verstandig er meteen acht op te slaan en de oorzaak op te sporen. Er kunnen echter ook meerdere oorzaken zijn.  
Huurder geen belanghebbende bij splitsingsvergunning
LJN BO9211, Raad van State 29 december 2010 Op grond van de Huisvestingswet kan een gemeente een Huisvestingsverordening vaststellen, op grond waarvan het verboden is om zonder voorafgaande vergunning recht op een gebouw te splitsen in appartementsrechten. Vervolgens kan de inschrijving van de akte van splitsing in de openbare registers
Opleveringsprocedure
Als u een nieuw te bouwen appartement koopt, wilt u weten wanneer u er in kunt. Meestal is in de koop-aannemingsovereenkomst een bepaling opgenomen, waarin de aannemer of de projectontwikkelaar zich verplicht om uw appartement binnen een bepaald aantal werkbare werkdagen op te leveren. U weet dan waar u aan
Vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW (2)
LJN BP2154,Sector kanton Rechtbank Dordrecht 28 oktober 2010 De machtiging ex artikel 5:121 BW is niet bedoeld om besluitvorming in de vergadering van eigenaars te bewerkstelligen. De procedure ex artikel 5.121 BW leent zich niet voor het verkrijgen van een machtiging om namens een ander in de vergadering van eigenaars
Verjaring tuin appartementsrecht
LJN: BJ8361, Rechtbank Dordrecht 16 september 2009 Ook een tuin die bij een appartementsrecht hoort is een zakelijk recht, dat het voorwerp kan zijn van verjaring. Voor de begrenzing van de appartementsrechten is de aanduiding op de splitsingstekening bepalend. Die is ingeschreven in de openbare registers en daarmee kenbaar. Van
Nieuwe kozijnen: renoveren of isoleren?
Als een aantal eigenaren iets niet voor elkaar kan krijgen door middel van een besluit van de vergadering, kunnen die eigenaren zich tot de kantonrechter wenden met het verzoek het vergaderbesluit te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen om alsnog te bereiken wat ze willen. Deze machtiging vervangt dan
Toestemming ALV voor privé-terras op gemeenschappelijk dak nietig?
De ALV verleent toestemming tot de aanleg van een privé dakterras op het gemeenschappelijk dak. Is dat besluit nietig? In LJN: AH8228 Voorzieningerechter Rechtbank Utrecht, 18 juli 2000, oordeelde de voorzieningenrechter dat tenzij het betreffende gedeelte als privé terras bestemd is, artikel 9 MR 1992 voorschrijft dat het dak behoort tot
Gerechtigdheid in reservefonds box 3
LJN BL7268, Hoge Raad 13 augustus 2010 Gerechtigdheid in reservefonds van een vereniging van eigenaars is een aparte bezitting die behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. Klik hier voor de volledige uitspraak
Kamerverhuur
Als het nieuwe studiejaar begint zijn er weer veel studenten, die een kamer zoeken. Vooral in steden waar universitaire- of hoger beroepsopleidingen zijn is het lucratief kamers aan studenten te verhuren. Zo dacht ook een firma, die zich bezighoudt met vastgoed en verzekeringen. Zij kochten een appartementsrecht in een ouder
Machtiging wijziging splitsingsakte
LJN:BP8562, Sector kanton Rechtbank Middelburg 21 juli 2010 Voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW van een aan het bestuur verleende procesvolmacht moet buiten kijf staan, dat de VvE misbruik van procesrecht maakt. Dat werd in deze uitspraak niet aangenomen. De besluiten van de VvE tot handhaving van het
Geen wijziging goederenrechtelijke situatie bij meerderheid van stemmen
Rechtbank ’s Hertogenbosch | 16 juni 2010 | ECLI:NL:RBSHE:2010:BN2276 – Een met meerderheid van stemmen genomen besluit tot oprichting van een dakterras op een nieuw geplaatste aanbouw leidt niet tot een wijziging van de goederenrechtelijke situatie. In onderhavige zaak hebben A. c.s. tijdens de bouw van het reeds gesplitste appartementengebouw
Verhuurverbod in akte van splitsing houdt stand
LJN BM7306, Rechtbank Groningen 9 juni 2010 In de splitsingsakte is vastgelegd dat de appartementen niet mogen worden verhuurd; eiseres wenst het door hem aangekochte appartement kamergewijs te verhuren aan studenten. De rechtbank oordeelt dat uit de tekst van het Burgerlijk Wetboek (met name art. 5:120 lid 1, aanhef, gelezen
Auteursrecht van de architect
In bijna elk (model-)reglement is wel opgenomen, dat het de eigenaars en gebruikers een appartementengebouw niet is toegestaan om zonder toestemming van de algemene ledenvergadering van de VvE veranderingen in het gebouw aan te brengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. Deze bepaling suggereert, dat
Oplaadpunten in de parkeergarage
Al staat techniek nog in de kinderschoenen steeds meer wijst erop dat de elektrische auto de toekomst heeft. Veel elektrische auto’s hebben een vast oplaadpunt nodig, dat niet zelden de garage van een appartementencomplex gelegen zal zijn. Is de eigenaar van een parkeerplaats in een appartementencomplex gerechtigd om een oplaadpunt
Arbiter bevoegd in geschil aannemer – VvE
Raad van Arbitrage voor de Bouw 25 maart 2010, 31.758 De aannemer heeft aannemingsovereenkomsten gesloten met alle individuele kopers van een appartementencomplex. Daarin is een arbitraal beding opgenomen, inhoudende dat alle geschillen worden beslecht door arbitrage door de Raad van Arbitrage voor de Bouw. De VvE is geen contractspartij, maar
Tijdelijke verhuur van appartementen
Een lange, verre reis, een positie in het buitenland, overwinteren in Benidorm? Het nieuwe huis al gereed, maar het oude nog niet verkocht? Dubbele woonlasten ongewenst? Het zijn voorbeelden waarbij tijdelijke verhuur ofwel tussenhuur een uitkomst kan bieden. Huurbescherming Hoewel partijen in een overeenkomst nagenoeg kunnen afspreken wat ze willen,
Niet geagendeerd, wel beslist
Het belangrijkste orgaan binnen de VvE is de vergadering van eigenaars. Daar worden besluiten genomen die de hele VvE aangaan. Denk bijvoorbeeld aan besluiten met betrekking tot een reservefonds, groot onderhoud en beheer-, onderhouds- en administratiecontracten. Besluiten van de vergadering van eigenaars zijn voor alle leden bindend en kunnen door
Nietigheid, bevoegdheid sector kanton
LJN: BM0088, Sector kanton Rechtbank Utrecht, 12 februari 2010 | Over het verschil tussen nietigheid en vernietiging (en de daaraan gekoppelde vraag van onbevoegdheid van de kantonrechter, omdat de – sector handel en familie van de – rechtbank volgens de VvE’s bevoegd is) zijn twee visies mogelijk. De eerste is dat, omdat
Je huis uit!
Ernstige overlast kan verstrekkende gevolgen hebben.Wanneer je een appartement koopt verwacht je daar met plezier en in harmonie met de andere appartementseigenaren te kunnen wonen. Meestal is dat ook wel zo, maar het kan heel anders lopen. In een VvE ondervonden de bewoners zoveel hinder van één van de eigenaren,
VvE weigert inzage offertes, groot eigenaar wordt beheerder: besluit vernietigd
LJN: BJ6989,Sector kanton Rechtbank Utrecht 30 maart 2009 In een VvE waarin een woningbouwvereniging de absolute meerderheid van stemmen heeft, wordt beslist dat de groot eigenaar het beheer op zich neemt. Een kleine minderheid kan zich daarmee niet verenigingen en roept met succes de vernietiging van het besluit in. Allereerst stelt
Arbitraal beding geen bestendig gebruikelijk beding
Raad van Arbitrage voor de Bouw 17 december 2009, 29.919 De aannemingsovereenkomsten waren niet duidelijk. Zowel de aannemer als de ontwikkelaar werden er in genoemd, zij het als een combinatie. De aannemer had de overeenkomsten echter niet (mede-)ondertekend en in de koopovereenkomsten, die los van de aannemingsovereenkomsten ondertekend waren, was
Bijdrageplicht conform akte terzijde gesteld
Rechtbank Amsterdam | 28 oktober 2009 | ECLI:NL:RBAMS:2009:BL3540 De splitsingsakte verplicht eisers om mee te delen in de kosten van voorzieningen (gemeenschappelijke trappenhuizen, gangen en liften en gemeenschappelijke hydrofoor) waarvan zij geen gebruik kunnen maken, omdat de ruimten die bij hen in gebruik zijn daarmee niet in verbinding staan of
Schotelantennes en het recht op vrije nieuwsgaring
– Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) van 16 december 2008, LJN BH1809, EHRC 2009/17, (Mustafa en Tarzibachi/Zweden) – Gerechtshof Amsterdam van 9 december 2008, LJN BL6547 (Esthéticienne/It Soal) – Gerechtshof Amsterdam 28 september 2009, LJN BH8886 Artikel 22 lid 1 MR 2006 bepaalt dat iedere op-
Beroep op nietigheid servicekostenomslag onaanvaardbaar
LJN: BH3102, Rechtbank Dordrecht 11 februari 2009 (vernietigd in hoger beroep) Op 21 maart 1980 besliste de ALV van een VvE, dat de servicekosten voor gelijke delen over de leden worden omgeslagen, terwijl de akte anders bepaalt. Ook werd bepaald, dat in afwijking van de akte slechts de werkelijk gemeenschappelijke
VvE aansprakelijk voor lekkageschade, beroep op verrekening slaagt
LJN: BB6039, Rechtbank Rotterdam 8 augustus 2007 Een bewoner heeft schade geleden ten gevolge van het van buitenaf binnendringen van water in het appartement. De bewoner en de VvE verschillen van mening over de aansprakelijkheid van de VvE, waarop de bewoner met een beroep op verrekening de servicekosten inhoudt. MR 1992 is in
Machtiging voor advocaatkosten achteraf vernietigd
LJN: BJ8129,Sector kanton Rechtbank Maastricht 2 september 2009 Twee (bestuurs)leden van de Vereniging van Eigenaren hebben zonder voorafgaande ruggespraak met de VvE of haar rechtsbijstandverzekeraar een advocaat ingeschakeld en aanzienlijke kosten gemaakt. Het door de VVE genomen besluit om deze advocaatkosten om te slaan over alle leden van de VvE
Besluit onherroepelijk, ‘5:130-verweren’ gepasseerd in bodemprocedure
LJN: BD9899, Rechtbank Rotterdam 16 juli 2008 De VvE Besluit dat geen toestemming wordt verleend voor het gedeeltelijk op het gemeenschappelijk dak plaatsen van een tuinhuisje. Voorafgaand aan dat besluit was het huisje al geplaatst. De eigenaren van het dakappartement laten na tegen het besluit een verzoek tot vernietiging ex artikel 5:130
Onverschuldigde betalingen aan voormalig beheerder
LJN BK3149, Rechtbank ‘s-Gravenhage 7 oktober 2009 De VvE vordert terugbetaling van onverschuldigde betalingen aan haar voormalig beheerder. Feitelijk oordeel dat voor de betalingen aan haarzelf, die door de beheerder van de VvE-rekening zijn afgeboekt, geen contractuele grondslag aanwezig is. De vordering tot terugbetaling aan de VvE uit hoofde van
Gezellig op de galerij?
Zoals u allen wel weet heeft de vergadering van eigenaars zeggenschap over de gemeenschappelijke gedeelten. Soms is het heel verleidelijk daaraan voorbij te gaan. Stel u heeft voor uw voordeur een ruime galerij met een mooi uitzicht. Misschien wilt u daar een gezellig zitje maken. Maar dat mag zo maar
Uitleg akte van splitsing (2)
LJN BI2750, Rechtbank Utrecht 29 april 2009 Uitleg akte van splitsing. Geschil tussen een VvE en een lid over harde vloerafwerking. Aan de orde was het algehele verbod uit artikel 10 van de akte van splitsing om harde vloeren te leggen, tenzij de eigenaar van het ondergelegen appartement daarvoor toestemming
Vernietiging in reconventie te laat
LJN: BI4035, Rechtbank Amsterdam 3 maart 2009 Een gebouwencomplex, bestaande uit drie afzonderlijke woontorens met belendende gebouwen, is als geheel gesplitst in appartementen. De statuten van de akte van splitsing bevatten onder meer een bepaling op grond waarvan de appartementseigenaars van de woontorens bevoegd zijn om met betrekking tot de
Het prestatiecontract: niet de inspanning, maar het resultaat vastleggen.
Beleggers, corporaties en beheerders van vastgoed passen regelmatig prestatiecontracten toe voor onderhoud en beheer van vastgoedobjecten. Ook voor de VvE kan een prestatiecontract een aantrekkelijk alternatief vormen. Aan welke juridische randvoorwaarden moet een prestatiecontract voldoen? Los aanbesteden versus vast uitbesteed De juridische vormen waarin onderhoud, beheer en exploitatie plaatsvinden lopen
Groot onderhoud: Financiering door de VvE mogelijk?
Bestaat de mogelijkheid het groot onderhoud door de Vereniging van Eigenaren te bekostigen met een externe financiering? Die vraag levert een aantal juridische vragen op. Is het extern financieren van groot onderhoud wel te verenigen met de wettelijke en statutaire plichten van de VvE, onder meer om een reservefonds te
Nieuwe ramen
Onbelemmerd uitzicht vanuit je woonkamer op een mooie woonomgeving is de wens van veel appartementeigenaren. Soms is de mooie omgeving er wel, maar levert het uitzicht toch problemen op. Veilig schoonhouden Ramen in een appartementengebouw moeten voldoen aan meerdere eisen. Ze moeten aan verschillende veiligheidseisen voldoen o.a. op grond van
Executoriaal beslag op een appartementsrecht door de VvE
LJN BG9652, Rechtbank Arnhem 24 december 2008 De VvE verkrijgt een vonnis ter incasso van achterstallige verenigingsbijdragen van een appartementseigenaar en legt executoriaal beslag op de woning. De hypotheek houdende bank wil de executie niet overnemen omdat naar haar taxatie de waarde van het appartement de vordering van de bank
Afwijkende oplevering
Een bouwondernemer wil tijdens de bouw van een appartementencomplex afwijken van de technische omschrijving en de tekeningen zonder dat daarvoor een noodzaak aanwezig is. Als op dat moment al appartementen zijn verkocht, kan dat niet zonder toestemming van de kopers. Het is dan de vraag wie de goedkeuring moet verlenen.
Besluit inzake een collectief onderhoudsabonnement voor privé-CV-ketels nietig wegens strijd met de wet?
LJN: BC3828, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 16 januari 2008 Op de algemene ledenvergadering van de VvE is het Huishoudelijk Reglement vastgesteld. Artikel 7.3 van dat reglement bepaalt onder meer dat voor het onderhoud van de cv-ketels door de Vereniging een “algemeen onderhoudscontract” afgesloten, dat iedere eigenaar is verplicht is hieraan deel te nemen (het betreft
Draagplicht eigenaars bij acuut tekort reservefonds VvE
LJN: BD9624, Rechtbank Haarlem, 4 juni 2008 Kan een VvE haar eigenaars verplichten mee te betalen aan spoedeisende renovatie indien het reservefonds van de VvE niet toereikend is? Een niet juist opgesteld en bijgehouden meerjaren onderhoudsplan kan tot een flinke aanslag op de persoonlijke financiële reserves van appartementseigenaars leiden. Wanneer
Tuinhuisje moet weg
Met de zomer weer in het vooruitzicht zien we dat steeds meer appartementseigenaren de wens hebben een dakterras te maken of hun bestaande dakterras op te knappen. In deze uitspraak gaat het om een tuinhuisje, dat op een dakterras stond. Uit deze uitspraak blijkt, dat als je geen gebruik gemaakt
Huisdierenverbod in huishoudelijk reglement VvE niet in strijd met artikel 8 EVRM
Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 15 april 2008, LJN BD1837 Onderhavige kwestie betreft een appartementengebouw waar in de splitsingsakte MR1992 van toepassing is verklaard. De vergadering van eigenaars heeft gebruik gemaakt van de in art. 17 MR1992 geboden mogelijkheid om in het huishoudelijk reglement regels op te nemen over het gebruik van
Voortaan wél omslaan kosten conform akte niet vernietigbaar
LJN: BD1112, Sector kanton Rechtbank Zwolle 24 april 2008 In een VvE  werden de gemeenschappelijke kosten jarenlang afwijking van de akte van splitsing omgeslagen over de appartementsrechten. In 2007 besloot de ALV dat de kosten voortaan conform de akte werden omgeslagen. Dat betekende een wezenlijke stijging van servicekosten voor de
Kostenomslag volgens breukdelen of werkelijk verbruik?
LJN: BC8309, Rechtbank Middelburg 23 januari 2008 Een penthouse is na de verkoop verbouwd en staat sindsdien leeg. De VvE slaat de gemeenschappelijke kosten conform de breukdelen om en belast deze door aan de eigenaar van het penthouse, zich beroepende op de akte van splitsing. Deze luidt als volgt: “(…) Ieder
Uitbouw woonappartement op privétuin
Gerechtshof Amsterdam | 15 november 2007 | ECLI:NL:GHAMS:2007:BC2947 – Een uitbouw (serre) vanuit een woning in een aangrenzende tuin, die beiden tot hetzelfde privégedeelte behoren, brengt geen wijziging in de goederenrechtelijke situatie met zich mee. Voor een dergelijke uitbouw is derhalve geen wijziging van de akte van splitsing vereist. Als
Huisvesting zorginstelling in VvE niet toegestaan
LJN: BC1471, Gerechtshof ’s-Gravenhage, 7 december 2007. Verhuur van appartementen aan een zorginstelling voor huisvesting van personen met een verstandelijke handicap in strijd met de splitsingsakte, dan wel de redelijkheid en billijkheid? 68 appartementen in een appartementencomplex zijn in eigendom van Wooninvest. De overige negen appartementen zijn in eigendom van
Opzegbaarheid lidmaatschap nevenvereniging
Regelmatig komt het voor, dat de koper van een appartement aan lang lopende overeenkomsten wordt verbonden. Denk bijvoorbeeld aan een service-overeenkomst bij een serviceflat of de overeenkomst waarbij alle appartementen centraal worden verhuurd. Dat laatste is met name het geval bij recreatiewoningen die worden gesplitst in appartementsrechten. De voordelen van
Toestemming ALV voor privé dakterras niet nietig?
LJN: BA1268, Rechtbank Amsterdam 18 oktober 2006 De VvE besluit tot het verlenen van toestemming voor de realisatie van een dakterras ten behoeve van één van de appartementseigenaren op het gemeenschappelijke dak. In eerdere uitspraken werd geoordeeld, dat dat nietig is, zie Voorzieningerechter te Utrecht op 18 juli 2000, LJN:
Vervangende machtiging 5:121 BW (4)
LJN: AW2504, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 18 april 2006 Een besluit om iets niet te doen is ook een besluit, dat zich leent voor vernietiging op grond van artikel 5:130 BW. Hier vernietigt het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch een besluit van een vereniging van appartementseigenaren inhoudende het niet nemen van juridische stappen tegen Orange
Verschil lidmaatschap VvE (boek 5) of vereniging (boek 2)
LJN BA9708, Hoge Raad 7 september 2007 Het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren in de zin van boek 5, titel 9 BW is van rechtswege aan de eigendom van het appartement dat in de splitsing betrokken is verbonden. opzegging van dat lidmaatschapsrecht is niet mogelijk. Verenigingen van Eigenaren van
De wijk gesplitst
Het meest kenmerkende van de Vereniging van Wijkeigenaren (VVW), is dat de woningen in een woonblok, bijvoorbeeld geschakelde eengezinswoningen, niet in eigendom aan de kopers worden overgedragen maar dat de bewoners in plaats daarvan een appartementsrecht verkrijgen, alsof de wijk een appartementencomplex betreft. Van rechtswege wordt in de akte van
Ingangsdatum verenigingsbijdragen bij nieuwbouw
LJN BB0866, Gerechtshof ‘s-Gravenhage 29 juni 2007 De VvE vordert van een koper betaling van de verenigingsbijdragen vanaf het moment van (bouwkundige) oplevering van het nieuwbouwappartement, zich daarbij beroepende op een bepaling in de koop-/aannemingsovereenkomst, die dat bepaalt. De juridische levering van het appartement vond een half jaar later plaats.
Activeren slapende VvE
De slapende VvE is een veelbesproken onderwerp in het appartementsrecht. Over de vraag hoe een slapende VvE te activeren is voldoende duidelijkheid. Problemen ontstaan indien een meerderheid van de appartementsgerechtigden tégen het activeren van de VvE en het plegen van gezamenlijk onderhoud stemt. Een reden daarvoor kan zijn dat die
Appartementsrecht en recht van opstal
Door: mr. John (J.J.H.) Wijnmaalen* Het nieuwe appartementsrecht dat op 1 mei 2005 in werking is getreden heeft met de invoering van artikel 5:118a BW de mogelijkheid voor een appartementseigenaar geopend om zonder medewerking van de overige appartementseigenaren en beperkt gerechtigden een recht van opstal te vestigen op dat gedeelte
Uitleg akte van splitsing (1)
LJN: AZ7727, Gerechtshof Amsterdam 12 februari 2007 Is de vloer van de supermarkt onder een wooncomplex een gemeenschappelijk gedeelte, zodat de VvE de kosten van vervanging voor haar rekening dient te nemen? Volgens het toepasselijke reglement behoren ‘de vloeren’ tot de gemeenschappelijke gedeelten. Op die taalkundige uitleg van de akte
Aanbiedingsplicht appartementsrecht aan leden VvE
LJN: AY3537, Gerechtshof Amsterdam 20 april 2006 In de akte van splitsing is bepaald, dat de eigenaar bij vervreemding van het parkeerappartement dit appartementsrecht eerst, onder opgave van de gewenste koopsom, aan leden van de VvE dient aan te bieden, zulks op straffe van een boete. Een eigenaar vraagt een niet
Zakenrechtelijke werking van de splitsingsvergunning
LJN: AY6637, Sector kanton Rechtbank Rotterdam 19 augustus 2006 Het zonder splitsingsvergunning splitsen van een pand in appartementsrechten impliceert niet dat daarmee de splitsing nietig is of vernietigd kan worden. Een dergelijk gevolg kan niet aan het ontbreken van een vergunning worden verbonden, gelet op de zakenrechtelijke werking van de
Foutparkeerders: een (weg)slepende kwestie?
U kent het wel: in of rond uw gebouw is voorzien in voldoende parkeergelegenheid, waardoor elke bewoner zijn auto kwijt kan. Soms lukt dat echter niet, doordat anderen ook op het terrein van het complex parkeren. Dit kunnen bewoners zijn die geen parkeerplek hebben gekocht of een extra auto parkeren,
Een niet aangenomen besluit is ook een besluit
LJN AW2504, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 april 2006 De bouwer van een nieuwbouw appartementencomplex gaat na de splitsing huurverplichtingen aan met een telecomprovider voor de plaatsing van een zendmast op het dak. Enkele bewoners zijn daartegen en wensen, dat de VvE handhavend optreedt omdat naar hun mening de huurovereenkomst niet geldig
Koopovereenkomst, schriftelijkheidsvereiste
Artikel 7:2 BW schrijft voor, dat de koopovereenkomst van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of een bestanddeel daarvan, schriftelijk wordt aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Dat laatste betreft de omschrijving van een zogenaamde consumentenkoop. Wanneer
Vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW (1)
LJN: AV5171, Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 10 januari 2006 Uit dit arrest blijkt hoe gecompliceerd de vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW kan zijn. Een complex bestaat uit drie ondersplitsingen: VvE Woningen, VvE kantoren en VvE parkeergarage. De eigenaar van een kantoorappartement (dus een lid van VvE kantoren) had het
VvE niet bevoegd tot collectief incassobesluit uit kostenoverwegingen
LJN: AU6623, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 17 oktober 2005 Ingevolge art. 37 lid 1 van het Reglement van splitsing, is de bevoegdheid van de vergadering van de VvE beperkt tot beslissingen aangaande het beheer van – kort gezegd – verenigingsaangelegenheden. De hier bedoelde automatische incasso raakt evenwel niet alleen het beheer door de vereniging van
Overdracht van een appartement
De wet bepaalt sinds 1 mei 2005, dat overgang van een appartementsrecht, doorgaans in de vorm van levering na verkoop, mede de overgang van de als appartementseigenaar verkregen rechten omvat. Ook legt de wet op de verkrijger een mededelingsplicht aan de VvE. Hij moet zich ‘onverwijld schriftelijk’ melden bij de
Het wettelijk verplicht reservefonds van de VvE
Met ingang van 1 mei 2005 geldt, dat de VvE een reservefonds moet aanleggen voor andere dan de gewone jaarlijkse kosten. Voldoet de VvE aan deze verplichting, dan is er niets aan de hand. Maar wat te doen als uw VvE weigert een reservefonds aan te leggen of wel een
Beschermt het appartementsrecht (per 1 mei 2005) kopers van nieuwbouwappartementen?
Op het moment dat u uw nieuwbouwappartement koopt, is de akte van splitsing vaak al notarieel verleden. Mt het scharappen van het oude artikel 5:125 lid 3 ontstaat de VvE naar het huidige recht bij het verlijden en inschrijven van de akte van splitsing, ook als dan alle appartementsrechten nog
Uitbouw woonappartement op privéterras
Gerechtshof ’s-Gravenhage | 8 april 2005 | ECLI:NL:GHSGR:2005:AT7523 – Voor een uitbouw vanuit een woning op een terras dat tot hetzelfde privégedeelte behoort, is in beginsel geen wijziging van de akte van splitsing vereist. Wanneer de VvE toestemming voor de uitbouw weigert, heeft de betreffende eigenaar de mogelijkheid om bij
Bevoegdheid tot instellen rechtsvordering
LJN: AT3455, Rechtbank Roermond 6 april 2005 Een boek 2-vereniging is geen VvE in de zin van boek 5 BW. De bevoegd van een VvE om namens haar leden rechtsvorderingen in te stellen op grond van artikel 5:126 lid 2 BW is uitsluitend aan de ‘boek 5’ VvE voorbehouden: alleen
Huishoudelijk reglement, wat wel en wat niet?
In de lift verneemt u dat het appartement boven u verkocht is aan een dierenliefhebber. De koper zou de woning binnenkort met zijn twee honden betrekken. Of: het lukt u maar niet de lift te bereiken zonder slalombewegingen te maken vanwege de vele versperringen. En, wat te denken van de
Legionella besmetting en de risico aansprakelijkheid VvE
Het toezicht op mogelijke bronnen van legionella-besmetting is verscherpt. Regelmatig worden controles uitgevoerd in openbare en semi-openbare gebouwen zoals zwembaden, ziekenhuizen en hotels. Als dergelijke risico’s ook in een appartementencomplex bestaan, is de VvE daarvoor dan aansprakelijk? Legionella Pneumophila komt in het algemeen voor in het milieu, doorgaans in kleine
Epfachtcanon volgens breukdelen omslaan?
Hoge Raad 6 november 1998, NJ 1999, 131 Bij splitsing van een recht van erfpacht zijn appartementsrechten ontstaan. In de  akte van splitsing is een verdeelsleutel opgenomen, die niet correspondeert met de canonverplichtingen die op de verschillende gedeelten van het gesplitste erfachtrecht rusten (hotel, woningen, winkels). In artikel 5:115 lid
Ontbinding na de levering
In de meeste aktes van levering waarbij de overdracht van een onroerende zaak plaatsvindt is opgenomen dat na de levering ontbindende voorwaarden meer kunnen worden ingeroepen. Ontbindende voorwaarden worden vaak overeengekomen voor het al dan niet kunnen verkrijgen van bouwvergunningen binnen een bepaalde termijn of al dan niet aanwezige bodem-
Eisen aan glasbewassingsinstallaties
Gevelonderhoud van appartementencomplexen is op dit moment een hot item. Onder meer door strengere regels blijken vele gebouwen – waaronder nieuwbouw – niet meer op de wijze als voorheen te onderhouden. De glazenwasser komt niet meer langs, of verschijnt nog slechts met een kostbare hoogwerker. Hetzelfde geldt voor gevelonderhoud, dat
Appartementsrechtelijk procederen*
*Dit artikel werd gepubliceerd in Praktisch Procederen 2003, blz. 154-158 en is daarna niet geactualiseerd. Op 24 september 2002 werd aan de Tweede Kamer der Staten-Generaal wetsvoorstel 28 614[i] houdende wijziging van titel 5.9 (appartementsrecht) van het Burgerlijk Wetboek aangeboden. Het wetsvoorstel vloeit voort uit het pre-advies aan de Koninklijke
De VvE goed verzekerd?
De VvE en de gemeenschap van eigenaren nemen deel aan het maatschappelijk verkeer. Zo verzorgt en beheert de VvE uw gebouw en laat de VvE zich besturen door een of meer bestuurders. Daarnaast vertegenwoordigt het gebouw een waarde. Gebleken is, dat niet alle VvE’s afdoende verzekerd zijn voor schade die
Het nut van de kopersvereniging
Alertheid van kopers is geboden tijdens de bouw. Niet alleen langlopende contracten, ook eventuele bouwkundige gebreken nopen tot de nodige waakzaamheid van kopers. Maar waar te beginnen? Op het bouwterrein worden koper doorgaans niet toegelaten en kopers kennen elkaar doorgaans nog niet. Een kopersvereniging kan uitkomst bieden. Van koop naar
Voorgeschreven onderaannemers
Als u tijdens de bouw niet kiest voor de standaardkeuken of standaardbadkamer in uw nieuwbouwappartement, dan kunt u doorgaans volgens de koop-/aannemingsovereenkomst aanspraak maken op vergoeding van zogenaamd ‘minderwerk’. De hoogte van deze vergoeding is vaak op voorhand in de overeenkomst vastgesteld. Wat opvalt is dat deze vergoedingen niet altijd
Voorschriften gebruik privé-gedeelten uitsluitend bij of krachtens akte
– Hoge Raad 10 maart 1995, NJ 1996, 594 VvE Ameland State/Mink). – Hoge Raad 10 maart 1995, NJ 1996, 595 (Novamij/VvE Duinroos -Duindistel) (Essentie) In artikel 5:112 lid 4 BW is bepaald, dat de akte van splitsing een regeling kán inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van
Hinder verhinderd
Appartementencomplexen komen meestal in gestapelde vorm voor. Mensen wonen dicht bij elkaar. Daardoor kan overlast en hinder relatief snel voorkomen, met alle ongemakken van dien. Ter voorkoming van overlast en hinder zijn regels opgesteld, welke alle bewoners van appartementen dienen na te komen. De VVE is de aangewezen rechtspersoon om
Samenvoeging van appartementen en aktewijziging
Regelmatig komt het voor, dat twee appartementen tot één worden samengevoegd. Te denken valt bijvoorbeeld aan boven- en benedenwoningen of aan naast elkaar gelegen appartementen. Waar moet u als bewoner of VvE dan rekening mee houden? Moet de akte van splitsing gewijzigd worden of kan de vergadering met een gewone
(Tijdelijk) samenvoegen aangrenzende appartementen
LJN: AA5405, Hoge Raad 7 april 2000 Een notaris houdt kantoor op de begane grond van een appartementcomplex. Dat appartement is in de akte bestemd als kantoorruimte. Vanwege ruimtegebrek koopt de notaris het erboven gelegen woonappartement. Vervolgens wordt een een inpandige trap aangelegd. De notaris vraagt de ALV om toestemming
Grooteigenaar en tegengesteld belang
Wanneer één partij in de VvE zoveel appartementen heeft, dat de meerderheid van stemmen bij die partij rust, is sprake van een grooteigenaar. Dat komt voor in zogeheten ‘uitpondprojecten’. Dat zijn wooncomplexen die verhuurd zijn door bijvoorbeeld een beleggingsmaatschappij of een woningcorporatie en die na splitsing in appartementsrechten woning voor
Scheve verhoudingen in het appartementsrecht
Noot bij Hoge Raad 13 oktober 1998*, NJ 1999, 83 (Van Gasteren/Beemster c.s.) 1. Inleiding De rechtsverhoudingen tussen appartementseigenaars worden voor een groot deel bepaald door de inhoud van de akte van splitsing. In de splitsingsakte worden immers onder andere de aandelen van de diverse appartementseigenaars in de appartementengemeenschap omschreven
Langlopende contracten in het appartementsrecht*
*Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 97/6254 en is daarna niet geactualiseerd. 1. Inleiding In de akte van splitsing van een appartementsgebouw dient ingevolge artikel 5:111 sub b BW een zogeheten reglement van splitsing te worden opgenomen, waartoe ‘geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat
Regeling van gebruik van appartementen in een huishoudelijk reglement II
Let op. Dit artikel werd IN 1995 gepubliceerd in artikel WPNR 95/6188 en is daarna niet geactualiseerd. 1.Inleiding In WPNR 6129 (1994) besteedde ik aandacht aan HR 8 oktober 1993, NJ 1993, 778[1]. In deze beschikking besliste de Hoge Raad onder andere dat uit artikel 875f lid 4 BW (oud)
Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau II
Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 95/6165 en is daarna niet geactualiseerd. 1. Inleiding In WPNR 6098 (1993) besteedde ik aandacht aan een voorstel van de Europese Commissie voor een richtlijn ter bescherming van kopers bij timesharing van onroerend goed. Dit voorstel was gericht op bescherming van consumenten bij
Boekbespreking ‘Apartment Ownership, International Encyclopedia of Comparative Law’
Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 95/6166 en is daarna niet geactualiseerd.  C.G. van der Merwe, Apartment Ownership, International Encyclopedia of Comparative Law (Volume VI, Property and Trust, Chapter 5), Tubingen/Dordrecht/Boston/Lancaster 199 + 222 blz. 1. Inleiding Begin 1994 verscheen het deel “Apartment Ownership” in de “International
Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau
Let op. Dit artikel werd eerder gepubliceerd in WPNR 93/6098 en is daarna niet geactualiseerd. 1.Inleiding In de jaren zestig en zeventig begon men in de landen rond de Middellandse Zee koopwoningen voor vakantiedoeleinden te ontwikkelen die, anders dan tot dan toe gebruikelijk was, niet bestemd waren om in hun geheel te
Feed Fetched by RSS Dog.